令和8年1月15日　提出 川越 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 9-1 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠   TEL.

鑑定評価額 876,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市南台１丁目５番１ ②地積 　(㎡) 9,922   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 倉庫兼車庫 Ｓ5F1B 中小規模工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 南東8m市道、北東側道 水道、ガス、下水 南大塚 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     9,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 南大塚駅南西方 1.0km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 需要の高い国道１６号エリア内にあり、最寄り駅への接近性に恵まれる工業団地内にあることから、他の工業地 に比して競争力が高く、地価は当分の間上昇傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、全県に及ぶ広域的な範囲で、とりわけ関越自動車道や圏央道へのアクセスの良い工業地域となる。需要 者は製造業、物流業等を営む法人を中心とする。関越自動車道川越Ｉ．Ｃや最寄り駅への接近性にも優れていることか ら、物流の優位性に加え、労働力の確保においても優位性を有しており、需要は底堅いものがある。しかしながら工業 地の取引事例が少ないことなどから、取引の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域に係る用途地域は工業専用地域であることから、自用の工場や倉庫が大半を占めており、賃貸市場は形成され ておらず、工場や倉庫に係る賃料水準の把握が難しいことから、本件では収益還元法の適用は見送り、市場の実勢を反 映した比準価格を中心に、前年周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以降の物流用地等の需要の高まりか ら地価は上昇傾向にあるが、やや供給過剰と なっているエリアも認められる。 不動産価格に影響を及ぼす地域要因の変動は 認められない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％