別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま岩槻 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま岩槻 -7 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　小泉　努   TEL.
鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市岩槻区並木１丁目２９９５番４
｢並木１－９－８｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 岩槻

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 岩槻駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が多く建ち並ぶ既成の住宅地域である。既に住宅地域として熟成していることから、当面は現状を維持
し、安定的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線を中心に形成されるさいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市の住宅地域。需要者は岩槻区
在住の一次取得者層が中心。当該圏域は岩槻駅より徒歩限界圏にあり、比較的安定した需要が認められる。底堅い需要
を背景に地価は緩やかな上昇基調で推移している。中心価格帯は土地は面積１３０㎡程度で１，１００万円前後、新築
戸建住宅は総額２，８００万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。収益価格は対象標準地に共同住宅
を建築して賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。当該地域における土地取引の中心は、自用目的であ
り、収益性による地価が形成されていないため、収益価格の規範性はやや劣る。本件においては、比準価格を重視し、
収益価格を幾分関連付け、更には代表標準地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま岩槻 -1            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    127,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[104.5]		 100
[147.3]		 [100.0]
100		 84,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が続き、不動産市況も堅
調に推移している。



岩槻駅から徒歩限界圏の住宅地域であり、可
視的な変化は特に見られない。地価は上昇基
調で推移している。


近隣地域における標準的な画地である。市場
における競争力の程度は普通である。個別的
要因に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま岩槻 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８Ｋ３０

-1108		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.7m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ０８Ｋ２２

-38		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
c ０８Ｋ１５

-12		 さいたま市岩槻区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4.8m市道
、中間画地
１低専
高度地区最高10m
(60,100)
d ０８Ｋ３２

-52		 さいたま市岩槻区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3m市道、
中間画地
１低専

(70,160)
e ０８Ｋ２９

-9		 さいたま市岩槻区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,099  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
88,699 		 100
[ 102.8]
86,283 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
86,300 
b (　           ) 
117,660  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
113,832 		 100
[ 132.5]
85,911 
85,900 
c (　           ) 
147,521  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
131,358 		 100
[ 141.3]
92,964 
93,000 
d (　           ) 
97,190  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
100,997 		 100
[ 121.0]
83,469 
83,500 
e (　           ) 
78,075  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.8]
91,837 		 100
[ 113.2]
81,128 
81,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -13.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,300 円／㎡]  



さいたま岩槻 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,704,565 
368,680 
1,335,885 
1,175,400 
160,485 		 （　0.9732）
156,184 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      3,632,186 円　　　　（　     36,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま岩槻 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   99 ㎡      9.1 m x   10.9 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ（戸当り面積約５０㎡、各階同型、計２戸）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,470 
73,500 		 1.0  73,500 
1.0  73,500 

 2～ 2		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,500 
75,000 		 1.0  75,000 
1.0  75,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

148,500 		 148,500 
148,500 
⑨年額支払賃料        148,500 円　×　12ヶ月　＝　       1,782,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,782,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       147,906 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,634,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           148,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,362 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          148,500 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          69,109 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,704,565 円　　　　（　        17,218 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,565 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま岩槻 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 71,280 円  　　　        1,782,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      153,000 円  　　　　     18,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         368,680 円　（　　　　　　         3,724 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0653     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,175,400 円  
（　　　　　        11,873 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,704,565 円      
②総費用 368,680 円      
③純収益　①－② 1,335,885 円      
④建物等に帰属する純収益 1,175,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 160,485 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 156,184 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,578 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,632,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま岩槻 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市岩槻区並木一丁目２９９５番４
 0314000202638-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま岩槻 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま岩槻 -7 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　菅原　一葉   TEL.
鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市岩槻区並木１丁目２９９５番４
｢並木１－９－８｣		 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 北5m市道 水道、ガス、下水 岩槻

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 岩槻駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、埼玉高速鉄道の岩槻駅までの延伸計画の進展次第で、地域要因に相
応の変化が見られると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。岩槻駅西口が開設して駅距離が短縮された。需要者の中心は一次取得者であ
り、岩槻区に地縁性のある需要者が中心。住宅は、１００㎡前後の小規模画地が多い。岩槻区内では需要はさほど高く
なかったが、埼玉高速鉄道の岩槻駅までの延伸期待から需要が高まってきている。土地相場は８０～８９千円／㎡（北
道路）で、新築の戸建住宅は３，０００万円台前半の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には一般住宅のほかアパート等の収益物件も散在するが、人口移動もあまりなく、供給が需要を超過している
状況にあることから賃料は低水準で推移し、収益価格は低位に試算される傾向にある。地域内では自用目的の取引が中
心であり、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地からの規準の検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま岩槻 -1            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    127,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[104.5]		 100
[147.3]		 [100.0]
100		 84,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、物価上昇や通商政策の影響を受けつ
つも緩やかに回復している。不動産市場は概
ね堅調に推移している。


岩槻駅から徒歩圏の住宅地域。埼玉高速鉄道
の延伸計画に対する期待感が高まっている。
地価はやや上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま岩槻 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８Ｋ２９

-21		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
２住居

(70,160)
b ０８Ｋ３０

-1102		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.3m市道
、南西4.5m、
角地
１低専

(60,80)
c ０８Ｋ３２

-52		 さいたま市岩槻区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3m市道、
中間画地
１低専

(70,160)
d ０８Ｋ１６

-38		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m市道、
西4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,180)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,772  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
110,493 		 100
[ 124.9]
88,465 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,500 
b (　           ) 
116,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.7]
107,591 		 100
[ 120.6]
89,213 
89,200 
c (　           ) 
97,190  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
100,997 		 100
[ 117.2]
86,175 
86,200 
d (　           ) 
83,681  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
81,187 		 100
[  98.0]
82,844 
82,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.9 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +8.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.1 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,700 円／㎡]  



さいたま岩槻 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,764,827 
383,600 
1,381,227 
1,227,640 
153,587 		 （　0.9732）
149,471 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      3,476,070 円　　　　（　     35,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま岩槻 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   99 ㎡      9.1 m x   10.9 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況や収益性を勘案して１戸当たり平均専有面積２５㎡程度の１Ｋの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,522 
76,100 		 1.0  76,100 
1.0  76,100 

 2～ 2		 居宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,553 
77,650 		 1.0  77,650 
1.0  77,650 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

153,750 		 153,750 
153,750 
⑨年額支払賃料        153,750 円　×　12ヶ月　＝　       1,845,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,845,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       153,135 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,691,865 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           153,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,410 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          153,750 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　          71,552 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,764,827 円　　　　（　        17,827 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,553 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま岩槻 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 94,000 円  　　　　     18,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 73,800 円  　　　        1,845,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      159,800 円  　　　　     18,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        18,800 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,800 円  　　　　     18,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         383,600 円　（　　　　　　         3,875 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0653     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0919 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,227,640 円  
（　　　　　        12,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,764,827 円      
②総費用 383,600 円      
③純収益　①－② 1,381,227 円      
④建物等に帰属する純収益 1,227,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 153,587 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 149,471 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,510 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,476,070 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま岩槻 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市岩槻区並木一丁目２９９５番４
 0314000202638-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考