令和8年1月16日　提出 さいたま緑 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま緑 -8 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　八杉　一樹   TEL.

鑑定評価額 21,900,000 円  １㎡当たりの価格 174,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市緑区大字中尾字中丸３０６０番１ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 浦和 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 浦和駅北東方 3.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅である浦和駅よりやや距離を有する郊外の住宅地域であり、特段の変動要因もないため、当面は現状のま ま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、武蔵野線沿線のさいたま市内の住宅地域である。需要者としてはさいたま市内及びそ の周辺市の居住者が中心となるが、周辺からの流入も多く見受けられる。最寄駅から距離を有するものの、周辺は居住 環境が整った住宅地域であるため、需要は堅調で値ごろ感もあり、地価も安定的に推移している。土地は１２０㎡で２ ，２００万円前後、新築戸建は４，０００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、現実の不動産取引市場を反映した価格を得たものと判断する。収益価格は不動産の収益性を反映 した理論的な価格であるが、対象標準地が存する地域は自己用住宅の取引が中心の地域で、土地価格に対し賃料水準が 低く収益性に乏しいため、適用しなかった。以上より、市場の実態を反映した価格は比準価格を標準として、代表標準 地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま緑 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [106.0] 100 [104.2] [104.5] 100 174,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産需要は底堅く、地価は安定的。金利上 昇、建築費の高騰等、先行き不透明な要因も あるが、各種政策効果もあり不動産市場は総 じて堅調である。 最寄駅徒歩圏外の住宅地域であるが、居住環 境が整っていることから、地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％