令和8年1月15日　提出 さいたま南 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま南 -20 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　山岡　学   TEL.

鑑定評価額 499,000,000 円  １㎡当たりの価格 448,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市南区沼影１丁目１７７番１ ｢沼影１－１８－１３｣ ②地積 　(㎡) 1,113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 2.5:1 共同住宅 ＲＣ5 中高層マンション、 事業所等が見られる 住宅地域 南10.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 武蔵浦和 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　　 １０．５ｍ市道 交通 施設 武蔵浦和駅南方 600m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 武蔵浦和駅徒歩圏の住宅地域であり、利便性に優れ住環境も良好である。地域要因に大きな変動がないことから 、今後も現状の環境を維持しつつ、安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    448,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              448,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区を中心としたさいたま市内のＪＲ埼京線沿線、ＪＲ京浜東北線の住宅地域を含む圏域。マンション用 地としての需要者の中心は、マンション開発を目的とする不動産開発業者である。景気が緩やかに回復するなか土地の 需給も回復傾向にあり、駅徒歩圏内のマンション用地としての需要は堅調である。新築分譲マンションの価格は、７， ０００万円前後、面積は７０㎡前後が標準的である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺部にはマンションが多く見受けられ、利便性も高く土地需要が強い地域である。開発業者の取得需要も強く、取引 件数は少ないものの成立した取引には需給動向を反映しており、比準価格は実証的である。また、主な需要者が開発業 者であることから、投資採算性に基づき求められた開発法による価格には規範性が認められる。したがって、両価格を 関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    424,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気が緩やかに回復するなか企業収益も総じ て改善しており、不動産需給も緩やかな回復 傾向にある。 駅徒歩圏の住宅地域である。通勤などの利便 性がある地域として住宅地やマンションに対 する需要があり、市場性が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.7 ％  ％