別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
さいたま浦和 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-9 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　八杉　一樹   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 563,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区東仲町２０４番２
｢東仲町１７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,342)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗と共同住宅が混
在する駅近くの商業
地域		 西5.7m市道 水道、ガス、下水 浦和

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．７ｍ市道 交通

施設		 浦和駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,342)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 浦和駅東口の小規模店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、画地規模によっては用途の多様性を有する
ため、地価は強含み傾向が当面続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    593,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    381,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線のさいたま市内に存する商業地域の圏域。需要者は同一需給圏内の事業者の
ほか、県内外の事業者や投資家等も認められる。浦和駅東口の商業地は、小売店舗のほか、事務所や共同住宅等を中心
として構成されており、需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯はその規模や需
要者の属性により幅があり把握困難であるが、概ね５５～６０万円／㎡程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は浦和駅東口の小売店舗が連坦する商業地域である。周辺には投資物件も見られ、投資採算性を重視した収益
目的での取引も認められるが、地縁性に着目した自用目的での需要も相当に根強い。したがって、本件においては、比
準価格を中心に収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移動向、単価と総額との関連
の適否等にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    459,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.8]		 [100.0]
100		 559,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    526,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産需要は底堅く、地価は安定的。金利上
昇、建築費の高騰等、先行き不透明な要因も
あるが、各種政策効果もあり不動産市場は総
じて堅調である。

小売店舗等の連坦する浦和駅東口の商店街に
存し、地域要因に特段の変化は認められない
が、需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０８
-4010		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m県道、
中間画地
近商

(80,200)
b 埼玉１公Ｒ
０８
-5023		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西13m県道、
南西4m、角地
商業

(100,400)
c 埼玉１公Ｒ
０８
-5036		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8.2m市道
、南西4m、
角地
商業

(100,400)
d 埼玉１公Ｒ
０８
-10053		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e 埼玉１公Ｒ
０８
-10058		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
北東5.4m、
角地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
398,889  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
409,659 		 100
[  74.5]
549,878 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
550,000 
b (　           ) 
517,924  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
511,512 		 100
[  82.2]
622,277 
622,000 
c (　           ) 
587,314  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 115.0]		 100
[ 105.0]
504,385 		 100
[  82.3]
612,861 
613,000 
d (　           ) 
460,982  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
497,375 		 100
[  87.1]
571,039 
571,000 
e (　           ) 
615,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
656,288 		 100
[ 107.4]
611,069 
611,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.8 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.4 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.7 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.9 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    593,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,081,522 
4,747,452 
17,334,070 
14,249,700 
3,084,370 		 （　0.9553）
2,946,499 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     70,154,738 円　　　　（　    381,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 88.09 ＲＣ10 709.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   342 ％   184 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所兼共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.9 ％
の理由		 類似の賃貸ビルの有効率を参考にした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.07 
43.4 
35.15 
4,096 
143,974 		 6.0  863,844 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
74.07 
94.1 
69.67 
3,413 
237,784 		 6.0  1,426,704 
0.0  0 

 4～ 6		 居宅
74.07 
94.1 
69.67 
2,730 
190,199 		 1.0  190,199 
1.0  190,199 

 7～ 9		 居宅
74.07 
94.1 
69.67 
2,799 
195,006 		 1.0  195,006 
1.0  195,006 

10～  		 居宅
35.40 
87.6 
31.00 
2,867 
88,877 		 1.0  88,877 
1.0  88,877 

計
709.03 
87.9 
623.51 

1,864,034 		 4,961,744 
1,244,492 
⑨年額支払賃料      1,864,034 円　×　12ヶ月　＝　      22,368,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     623.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,368,408 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       939,473 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,428,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,961,744 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,534 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,244,492 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         605,053 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,081,522 円　　　　（　       120,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,413 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,338,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 671,052 円  　　　       22,368,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      396,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,895,500 円  　　　　    223,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       223,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       223,000 円  　　　　    223,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,747,452 円　（　　　　　　        25,801 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 223,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     709.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,249,700 円  
（　　　　　        77,444 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,081,522 円      
②総費用 4,747,452 円      
③純収益　①－② 17,334,070 円      
④建物等に帰属する純収益 14,249,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,084,370 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,946,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,014 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,154,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     381,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区東仲町２０４番２
 0300000279524-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま浦和 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-9 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　儀部　忠司   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 569,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区東仲町２０４番２
｢東仲町１７－３｣		 ②地積
　(㎡)		 184  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,342)
台形
1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗と共同住宅が混
在する駅近くの商業
地域		 西5.7m市道 水道、ガス、下水 浦和

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所付共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．７ｍ市道 交通

施設		 浦和駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(90,342)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 従来の低層店舗から共同住宅等の住宅系の建物が増えつつあるが、当面は現状のまま推移していくものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所付共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    498,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圈は、市内の商業地域全域であるが、とりわけ代替競争関係が強く認められるのはＪＲ京浜東北線、埼京線沿
線の駅に近い商業地域。需要者は投資目的の県内外の法人や不動産会社のほか自用目的の法人である。金利上昇等によ
る懸念要因はあるものの、利便性に優る商業地の需要は引き続き安定している。小規模店舗の賃料は２階～３階（支払
賃料ベース）で概ね坪当たり１．１万円／坪程度、保証金は６～１０ヶ月程度が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層の店舗兼事務所ビルや店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存し、主たる需要者は賃料徴収権を基礎とする収益
性に着目する県内外の法人企業や不動産会社のほか自用の建物所有を目的として土地の購入を検討する法人も想定され
る。以上を踏まえて現実の取引実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付けて、代表標準
地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-2           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    459,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.8]		 [100.0]
100		 565,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    526,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は緩やかに持ち直しているが、金利
の上昇等による先行き不透明感も強まってお
り、不動産市場の動向に注視する必要がある
。

地域要因に特別の変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +2.9
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０８
-10058		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
北東5.4m、
角地
近商

(100,200)
b 埼玉１公Ｒ
０８
-5023		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西13m県道、
南西4m、角地
商業

(100,400)
c 埼玉１公Ｒ
０８
-5052		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西3m市道、
中間画地
商業

(90,240)
d 埼玉１公Ｒ
０８
-5025		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
北西4m、角地
商業

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
615,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
656,288 		 100
[ 110.2]
595,543 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
596,000 
b (　           ) 
517,924  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
511,512 		 100
[  86.0]
594,781 
595,000 
c (　           ) 
401,900  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
434,632 		 100
[  70.0]
620,903 
621,000 
d (　           ) 
830,665  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 120.0]		 100
[ 105.0]
677,058 		 100
[ 107.8]
628,069 
628,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    610,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,958,975 
5,127,819 
17,831,156 
13,802,400 
4,028,756 		 （　0.9553）
3,848,671 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     91,635,024 円　　　　（　    498,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 88.09 ＲＣ10 709.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   342 ％   184 ㎡     11.0 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   5.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階まで店舗フロアー貸し、４階～９階を３５㎡程度の住居（各階２戸）、１０階を３１㎡程度の住居を想定した。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.07 
43.4 
35.18 
4,472 
157,325 		 8.0  1,258,600 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
74.07 
94.1 
69.70 
3,462 
241,301 		 6.0  1,447,806 
0.0  0 

 4～ 9		 居宅
74.07 
94.1 
69.70 
2,885 
201,085 		 1.0  201,085 
1.0  201,085 

10～10		 居宅
35.40 
87.6 
31.01 
2,943 
91,262 		 1.0  91,262 
1.0  91,262 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
709.03 
88.0 
623.79 

1,937,699 		 5,451,984 
1,297,772 
⑨年額支払賃料      1,937,699 円　×　12ヶ月　＝　      23,252,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     623.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,252,388 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       976,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,275,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,451,984 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,297,772 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         630,957 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,958,975 円　　　　（　       124,777 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,885 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,296,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,162,619 円  　　　       23,252,388　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      401,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,836,000 円  　　　　    216,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       216,000 円  　　　　    216,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,127,819 円　（　　　　　　        27,869 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 216,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     709.03 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,802,400 円  
（　　　　　        75,013 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,958,975 円      
②総費用 5,127,819 円      
③純収益　①－② 17,831,156 円      
④建物等に帰属する純収益 13,802,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,028,756 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,848,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,917 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     91,635,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     498,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区東仲町２０４番２
 0300000279524-0000
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備考