令和8年1月16日　提出 さいたま浦和 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま浦和 -11 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　永井　正義   TEL.

鑑定評価額 1,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 423,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 320,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市浦和区東岸町２１番１ ｢東岸町１８－１８｣ ②地積 　(㎡) 3,722   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高20m (70,200) 不整形 1:1 共同住宅 ＲＣ7F1B 中高層マンションと 一般住宅が混在する 住宅地域 南西5.5m市道、三方路 水道、ガス、下水 南浦和 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  57.0 ｍ、規模　　     3,700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 南浦和駅北西方 600m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 南浦和駅から徒歩圏に位置する利便性等が良好な熟成した住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、中高層マ ンション等が混在する住宅地域として、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    423,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              423,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市のうちＪＲ京浜東北線、埼京線及び武蔵野線沿線で、分譲マンション開発が可能な圏域であ る。需要者の中心は、大手又は中堅のマンション開発業者である。南浦和駅から徒歩圏に位置する利便性等が良好な熟 成した住宅地域であり、旺盛な分譲マンション需要を背景に、立地条件等が良好な分譲マンション開発適地への需要は 強いが、供給は限定的である。画地規模等により取引の価格帯は各々であり、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は大手又は中堅のマンション開発業者から相応の需要が見込まれる分譲マンション開発適地で、当該市場参 加者は投資採算性を踏まえつつ、その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うため、鑑定評価の手順の各 段階について客観的・批判的に再吟味した結果、本件においては、両試算価格の説得力に優劣はないと判断し、投資採 算性を反映した開発法による価格と取引実態を反映した比準価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    394,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済は持ち直しの傾向にあり、さいたま市 の人口・世帯数は増加傾向にある。物価上昇 、金融資本市場の変動等の影響に引き続き留 意が必要である。 中高層マンション、戸建住宅等がみられる利 便性等が良好な熟成した住宅地域で、マンシ ョン用地需要は強く、地価は上昇傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％