鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
さいたま大宮 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま大宮 5-16

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　松島　俊輔

TEL.

鑑定評価額

962,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,680,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外				②地積　(㎡)	359 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ6	中層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南14.7m県道、背面道	水道、ガス、下水	大宮 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 35 ｍ、南 20 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.3 ｍ、奥行　約　　 29.7 ｍ、規模　　 359 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１４．７ｍ県道

交通

施設

大宮駅西方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗事務所ビルを中心とする商業地域で、周辺では再開発事業も進んでおり、これに伴い徐々に商業地と
しての熟成を高めてゆくものと予測した。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,760,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,360,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大宮駅、さいたま新都心駅、浦和駅周辺の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は法人企業である
。海外経済に対する先行き不透明感が認められるものの景気が緩やかな回復傾向を示すなか、法人企業の景況感は改善
しており、上記各駅勢圏の商業地においても土地需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は２，６００千円／㎡
～２，９００千円／㎡と判断されるが、取引当事者の事情等に左右されがちである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層の店舗事務所ビルが建ち並ぶ通り沿いの商業地域で、賃貸市場は熟成しているが、採用する適切な還元利回りの把
握がしづらく、現実の取引においては周辺の取引事例も十分参考にされている。以上から本件では、比準価格及び収益
価格を関連付け、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外経済に係る不確実性が認められるものの
、緩やかな景気回復傾向のなか、法人企業の
設備投資への積極的な姿勢は依然として強い
。

大宮駅西口の県道沿いに形成される商業地域
で、近接する再開発事業も進捗しており、地
価は堅調な状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８ｋ０３０１ -4	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,600)
b	８ｋ０３０１ -66	さいたま市大宮区		建付地	（　）	不整形	東15m市道、南4m、西4m、三方路		商業 (100,600)
c	８ｋ０３０１ -75	さいたま市大宮区		更地	（　）	不整形	西6.3m市道、南7.3m、角地		商業 (100,400)
d	埼玉１公Ｒ０８ -5047	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	不整形	西15m国道、南11.9m、東4m、三方路		商業 (100,547)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,112,400	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,304,628	100 [ 85.6]	2,692,322	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,690,000
b	(　 ) 2,476,962	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	3,014,292	100 [ 119.8]	2,516,104		2,520,000
c	(　 ) 1,185,800	100 [ 100.0]	[ 119.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.4]	1,344,432	100 [ 51.0]	2,636,141		2,640,000
d	(　 ) 2,392,717	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.0]	2,208,814	100 [ 70.7]	3,124,207		3,120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.5	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -26.0
d	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +12.7	行政　　　　 +7.4	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,760,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	90,772,218	29,471,501	61,300,717	30,451,300	30,849,417	（　0.9605） 29,630,865	（ 3.7 - 0.2 ） 3.5％
	⑧収益価格	846,596,143 円　　　　（　 2,360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	246.64	Ｓ6	1,419.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	359 ㎡	11.3 m x 29.7 m	前面道路：県道　 14.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上は事務所のフロア貸しを想定

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

エレベータ等の共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	236.54	86.9	205.55	6,160	1,266,188	10.0	12,661,880
							0.0	0
2～ 6	事務所	236.54	88.7	209.81	5,130	1,076,325	6.0	6,457,950
							0.0	0
～

～

～

計		1,419.24	88.4	1,254.60		6,647,813		44,951,630
								0

⑨年額支払賃料	6,647,813 円　×　12ヶ月　＝　 79,773,756 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,254.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,549,680 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている為計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	93,323,436 円　　×　　 3.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,986,350 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	90,337,086 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	44,951,630 円　×　　 96.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 435,132 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	90,772,218 円　　　　（　 252,847 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,156 円/㎡　月額支払賃料（　 5,130 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,585,000 円	517,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	16,331,601 円	93,323,436　×　　　　 17.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,126,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,394,500 円	517,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,471,501 円　（　　　　　　 82,093 円／㎡）　　（経費率　　 32.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9605

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	517,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,419.24 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,451,300 円（　　　　　 84,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	90,772,218 円
②総費用	29,471,501 円
③純収益　①－②	61,300,717 円
④建物等に帰属する純収益	30,451,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,849,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	29,630,865 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,537 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 846,596,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,360,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま大宮 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市大宮区桜木町二丁目１５５番	0307000090000-0000
2	さいたま市大宮区桜木町二丁目１５７番	0307000090004-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
さいたま大宮 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま大宮 5-16

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　大島　久也

TEL.

鑑定評価額

966,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,690,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市大宮区桜木町２丁目１５５番外				②地積　(㎡)	359 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ6	中層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南14.7m県道、背面道	水道、ガス、下水	大宮 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 35 ｍ、南 20 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

隣接の第一種市街地再開発事
業（大宮駅西口第３－Ｂ地区
）が令和６年７月に完了

街

路

１４．７ｍ県道

交通

施設

大宮駅西方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅や文化業務施設にも近い熟成度が高い商業地域。周辺で市街地再開発事業等の面的な都市基盤整備が進捗する
など、大宮駅を中心とする発展的要因の影響を受けて、将来的には更なる繁華性の向上が期待される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,740,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大宮駅勢圏の高度商業地のほかＪＲ東北線沿線の高度商業地である。需要者は、不動産業者のほか、不
動産投資を行っている法人等である。希少性等から需要は根強く、隣接エリアでの市街地再開発事業の進展も相まって
、地価は上昇傾向にある。投資物件としては、１０億円以上の物件が需給の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、大宮駅西口の熟成した商業地域に所在する。その価値は主として不動産の収益性から形成されることか
ら、実証的な価格である比準価格と不動産の収益性を反映する収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策の効果もあって景気が緩やかに持ち
直している中、商業地の不動産投資等に対す
る需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある
。

隣接エリアで第一種市街地再開発事業（大宮
駅西口第３－Ｂ地区）が完成し、地価は強含
みである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま大宮 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８ｋ０３０１ -4	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,600)
b	８ｋ０３０１ -66	さいたま市大宮区		建付地	（　）	不整形	東15m市道、南4m、西4m、三方路		商業 (100,600)
c	８ｋ０３０１ -76	さいたま市大宮区		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,458)
d	８ｋ０３０１ -75	さいたま市大宮区		更地	（　）	不整形	西6.3m市道、南7.3m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,112,400	100 [ 100.0]	[ 109.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,304,628	100 [ 84.5]	2,727,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,730,000
b	(　 ) 2,476,962	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	3,014,292	100 [ 113.6]	2,653,426		2,650,000
c	(　 ) 2,736,591	100 [ 100.0]	[ 126.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.3]	3,292,745	100 [ 118.7]	2,774,006		2,770,000
d	(　 ) 1,185,800	100 [ 100.0]	[ 119.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.4]	1,344,432	100 [ 51.0]	2,636,141		2,640,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 +17.6	行政　　　　 -10.5	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.5	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 +0.63	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,740,000 円／㎡]

さいたま大宮 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	87,298,663	28,847,058	58,451,605	30,451,300	28,000,305	（　0.9605） 26,894,293	（ 3.7 - 0.2 ） 3.5％
	⑧収益価格	768,408,371 円　　　　（　 2,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま大宮 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	246.64	Ｓ6	1,419.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	359 ㎡	11.3 m x 29.7 m	前面道路：県道　 14.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階事務所のフロア貸しビルを想定。

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

内階段、エレベーター等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	236.54	86.9	205.64	5,880	1,209,163	10.0	12,091,630
							0.0	0
2～ 6	事務所	236.54	88.7	209.84	4,900	1,028,216	6.0	6,169,296
							0.0	0
～

～

～

計		1,419.24	88.4	1,254.84		6,350,243		42,938,110
								0

⑨年額支払賃料	6,350,243 円　×　12ヶ月　＝　 76,202,916 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,254.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,552,272 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	89,755,188 円　　×　　 3.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,872,166 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	86,883,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,938,110 円　×　　 96.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 415,641 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	87,298,663 円　　　　（　 243,172 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,925 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま大宮 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,585,000 円	517,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	15,707,158 円	89,755,188　×　　　　 17.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,126,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,394,500 円	517,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	517,000 円	517,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,847,058 円　（　　　　　　 80,354 円／㎡）　　（経費率　　 33.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9605

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	517,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,419.24 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0589	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0544 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,451,300 円（　　　　　 84,823 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	87,298,663 円
②総費用	28,847,058 円
③純収益　①－②	58,451,605 円
④建物等に帰属する純収益	30,451,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,000,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,894,293 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 768,408,371 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,140,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま大宮 5-16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市大宮区桜木町二丁目１５５番	0307000090000-0000
2	さいたま市大宮区桜木町二丁目１５７番	0307000090004-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考