別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 5-3 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　上杉　徳子   TEL.
鑑定評価額 63,400,000 円  １㎡当たりの価格 292,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１
 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東15.5m県道 水道、ガス、下水 北大宮

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ県道 交通

施設		 北大宮駅北西方

540m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線街路沿いに位置する商業地域で、大宮駅にも比較的近く、車両及び歩行者の通行量は多い。中層の店舗併用
事務所等が建ち並び、今後も現状を維持しつつ推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市北区及び大宮区を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は自社利用を目的
とする法人企業であり、個人投資家や法人投資家等も想定される。近隣地域は旧中山道沿いに位置し、中層の店舗併用
住宅や店舗併用事務所、沿道型店舗等が建ち並ぶ商業地域で、車両交通量は多い。景気回復を背景に企業収益は改善し
ており、需要は底堅く、地価は上昇傾向が続いている。土地の中心価格帯は２８～３３万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には中層店舗併用共同住宅、中層店舗併用事務所、沿道型店舗等が建ち並び、収益物件も多く見られる。しか
し、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は若干低位に求められた。一方、主な需要者は周辺の取
引価格を重視して取引する傾向にあり、市場取引の実態を反映した比準価格は説得力が高い。以上より、比準価格を標
準とし、収益価格を関連付け、不動産の需給動向や前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用、所得環境の改善を背景に、景気は緩や
かに回復している。一方、物価や金利の上昇
には留意が必要である。設備投資は緩やかに
持ち直している。

中層店舗併用住宅や中層店舗併用事務所等が
建ち並ぶ幹線街路沿いの商業地域であり、地
域の特性に影響を及ぼす特段の変動は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０３０
１
-32		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東16m国道、
南7.8m、角地
近商

(100,200)
b ８ｋ０３０
１
-60		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
c ８ｋ０３０
１
-79		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
南西3.6m、
角地
１住居
高度地区最高15m
(80,200)
d ８ｋ０３０
１
-29		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m県道
、中間画地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
e ８ｋ０３０
１
-73		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西7.5m県道
、中間画地
１住居
高度地区最高15m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
437,846  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
436,162 		 100
[ 141.7]
307,807 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
308,000 
b (　           ) 
369,020  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
384,519 		 100
[ 127.1]
302,533 
303,000 
c (　           ) 
266,700  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.5]
310,713 		 100
[ 103.9]
299,050 
299,000 
d (　           ) 
273,865  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
279,342 		 100
[  93.1]
300,045 
300,000 
e (　           ) 
207,028  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
268,101 		 100
[  93.1]
287,971 
288,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -8.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    300,000 円／㎡]  



さいたま北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,678,302 
1,811,806 
6,866,496 
5,378,320 
1,488,176 		 （　0.9560）
1,422,696 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     34,699,902 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 105.00 Ｓ4 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   217 ㎡     13.5 m x   16.3 m  前面道路：県道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は共同住宅（専有面積約４５㎡のファミリータイプ各階２戸、計６戸）の４階建店舗兼共同住宅 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 エレベーター等の内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
75.0 
78.75 
3,107 
244,676 		 6.0  1,468,056 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
105.00 
85.0 
89.25 
1,833 
163,595 		 2.0  327,190 
1.0  163,595 

 3～ 3		 居宅
105.00 
85.0 
89.25 
1,864 
166,362 		 2.0  332,724 
1.0  166,362 

 4～ 4		 居宅
105.00 
85.0 
89.25 
1,895 
169,129 		 2.0  338,258 
1.0  169,129 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
82.5 
346.50 

743,762 		 2,466,228 
499,086 
⑨年額支払賃料        743,762 円　×　12ヶ月　＝　       8,925,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     346.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,925,144 円　　×　　   4.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       392,706 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,532,438 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,466,228 円　×　　  95.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,577 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          499,086 円　×　　  95.6 ％　　×　　　 0.2563　＝　         122,287 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,678,302 円　　　　（　        39,992 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,123 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,107 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 425,500 円  　　　　     85,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 357,006 円  　　　        8,925,144　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      723,300 円  　　　　     85,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,100 円  　　　　     85,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,100 円  　　　　     85,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,811,806 円　（　　　　　　         8,349 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9560    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,378,320 円  
（　　　　　        24,785 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,678,302 円      
②総費用 1,811,806 円      
③純収益　①－② 6,866,496 円      
④建物等に帰属する純収益 5,378,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,488,176 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,422,696 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,556 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,699,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区東大成町一丁目４８０番１
 0307000229112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま北 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 5-3 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理   TEL.
鑑定評価額 63,600,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１
 ②地積
　(㎡)		 217  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＲＣ5		 中層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 東15.5m県道 水道、ガス、下水 北大宮

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   135 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ県道 交通

施設		 北大宮駅北西方

540m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 車輌交通量が多い旧中山道沿いの商業地域で、駅にも近く、今後も徐々に商業地域としての熟成度を高めてゆく
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ねさいたま市北区、大宮区の幹線道路沿いや各駅勢圏の商業地域。需要者の中心は、法人や個人事業
主である。駅徒歩圏の県道沿いに形成される商業地域で、繁華性の程度に変化はあまりみられないが、景気の緩やかな
回復基調や、堅調な住宅需要を背景とする用途の多様性もあり、商業地への需要は比較的堅調で地価は緩やかな上昇傾
向となっている。中心価格帯は物件による個別性が大きいが概ね２００千円／㎡台後半～３００千円／㎡台前半程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は県道沿いに中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域に存し、賃貸市場も形成されているが、当該地域では
収益価格主体の土地価格水準は形成されておらず、周辺類似地域内の取引事例より試算し、市場の実態を反映した比準
価格の説得力が高いと判断する。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、前年価格との検討も踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    284,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復基調の中、企業収益は米
国の通商政策の影響により改善に足踏みがみ
られるが、設備投資、個人消費は持ち直しの
動きがみられる。

駅徒歩圏内の県道沿いの商業地域に位置し、
特別な地域要因の変動はみられず、一般的要
因の影響により、地価はやや上昇傾向となっ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０３０
１
-60		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14m県道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
b ８ｋ０２０
５
-9		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m県道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,300)
c ８ｋ０２０
５
-57		 さいたま市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
北6m、角地
２中専
高度地区
地区計画等
(70,200)
d ８ｋ０３０
１
-92		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北西15m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
369,020  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
384,519 		 100
[ 124.0]
310,096 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
310,000 
b (　           ) 
297,678  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
306,915 		 100
[  86.6]
354,405 
354,000 
c (　           ) 
320,856  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
322,753 		 100
[ 106.6]
302,770 
303,000 
d (　           ) 
168,177  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.0]
255,629 		 100
[  93.3]
273,986 
274,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



さいたま北 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,687,302 
1,812,126 
6,875,176 
5,378,320 
1,496,856 		 （　0.9560）
1,430,994 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     34,902,293 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 105.00 Ｓ4 420.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   217 ㎡     13.5 m x   16.3 m  前面道路：県道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上をファミリータイプ、平均専有面積約４５㎡、各階同型、計６戸の居宅を想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 内部共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.00 
75.0 
78.75 
3,035 
239,006 		 6.0  1,434,036 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
105.00 
85.0 
89.25 
1,857 
165,737 		 2.0  331,474 
1.0  165,737 

 3～ 3		 居宅
105.00 
85.0 
89.25 
1,888 
168,504 		 2.0  337,008 
1.0  168,504 

 4～ 4		 居宅
105.00 
85.0 
89.25 
1,918 
171,182 		 2.0  342,364 
1.0  171,182 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
420.00 
82.5 
346.50 

744,429 		 2,444,882 
505,423 
⑨年額支払賃料        744,429 円　×　12ヶ月　＝　       8,933,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     346.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,933,148 円　　×　　   4.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       393,059 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,540,089 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,444,882 円　×　　  95.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,373 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          505,423 円　×　　  95.6 ％　　×　　　 0.2563　＝　         123,840 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,687,302 円　　　　（　        40,034 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,035 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 425,500 円  　　　　     85,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 357,326 円  　　　        8,933,148　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      723,300 円  　　　　     85,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,100 円  　　　　     85,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,100 円  　　　　     85,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,812,126 円　（　　　　　　         8,351 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9560    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     420.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,378,320 円  
（　　　　　        24,785 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,687,302 円      
②総費用 1,812,126 円      
③純収益　①－② 6,875,176 円      
④建物等に帰属する純収益 5,378,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,496,856 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,430,994 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,594 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,902,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区東大成町一丁目４８０番１
 0307000229112-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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