別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま北 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -5 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　上杉　徳子   TEL.
鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区日進町３丁目８０６番２
 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 南5.4m市道 水道、ガス、下水 宮原

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５．
４ｍ市道		 交通

施設		 宮原駅西方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の空地に一般住宅や共同住宅等が建ち並びつつある駅徒歩圏の住宅地域である。今後も徐々に宅地開発が進
み、利便性の高い低層住宅地域として熟成していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線、川越線、埼玉新都市交通伊奈線沿線のさいたま市北区を中心とした旧大宮市北部の住宅地域
である。需要者は市内居住の個人が中心であるが、分譲や転売目的の不動産業者等も考えられる。周辺の街路はやや狭
いものの、配置や接続は比較的良好で、空地には建売分譲住宅等が建ち並びつつある。土地の中心価格帯は１７０㎡程
度で総額３，２００万円～３，７００万円、新築戸建住宅は総額４，０００万円～４，７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と代替競争関係にある取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格であるが、近隣地域は利便性や快適性を重視する住宅地域で、
土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価
格は参考に留め、代表標準地等との検討も踏まえ、市場の需給動向にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    241,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[103.0]		 100
[127.0]		 [106.0]
100		 202,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用、所得環境の改善を背景に、景気は緩や
かに回復している。一方、物価や金利の上昇
には留意が必要。北区の人口、土地取引件数
は増加傾向。

駅徒歩圏に位置する利便性の高い住宅地域で
あり、国道背後の住宅地域として熟成してい
ることから、地域要因に特段の変動は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０２０
５
-50		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4m、角地
１中専
高度地区最高15m
(70,200)
b ８ｋ０２０
５
-65		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
c ８ｋ０２０
８
-34		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
東4.2m、角地
１中専
高度地区最高15m
(70,200)
d ８ｋ０２０
３
-76		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e ８ｋ０２０
５
-67		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m市道、
北6m、角地
準住居
高度地区最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
218,226  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.7]
179,551 		 100
[  91.1]
197,092 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
253,787  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.4]
233,098 		 100
[ 115.8]
201,294 
213,000 
c (　           ) 
195,027  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
181,632 		 100
[  96.7]
187,830 
199,000 
d (　           ) 
141,301  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.4]
195,238 		 100
[ 104.1]
187,549 
199,000 
e (　           ) 
225,826  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.8]
196,631 		 100
[  96.4]
203,974 
216,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +24.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +16.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -25.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -9.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 +16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



さいたま北 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,651,896 
739,188 
2,912,708 
2,241,080 
671,628 		 （　0.9753）
655,039 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     15,976,561 円　　　　（　     91,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.80 ＬＳ2 184.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   174 ㎡     12.0 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約４６㎡のファミリータイプを中心とした２階建共同住宅（各階２戸、計４戸） ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
92.22 
99.1 
91.42 
1,683 
153,860 		 2.0  307,720 
1.0  153,860 

 2～ 2		 居宅
92.22 
99.1 
91.42 
1,735 
158,614 		 2.0  317,228 
1.0  158,614 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.44 
99.1 
182.84 

312,474 		 624,948 
312,474 
⑨年額支払賃料        312,474 円　×　12ヶ月　＝　       3,749,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,749,688 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       179,985 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,569,703 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           624,948 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          312,474 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          76,243 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,651,896 円　　　　（　        20,988 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,775 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,735 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,200 円  　　　　     35,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 149,988 円  　　　        3,749,688　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      304,300 円  　　　　     35,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,800 円  　　　　     35,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,800 円  　　　　     35,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         739,188 円　（　　　　　　         4,248 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     184.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,241,080 円  
（　　　　　        12,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,651,896 円      
②総費用 739,188 円      
③純収益　①－② 2,912,708 円      
④建物等に帰属する純収益 2,241,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 671,628 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 655,039 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,765 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,976,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区日進町三丁目８０６番２
 0307000217185-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま北 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -5 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　隆一   TEL.
鑑定評価額 35,100,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区日進町３丁目８０６番２
 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m
地区計画等

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に空地
等が見られる住宅地
域		 南5.4m市道 水道、ガス、下水 宮原

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５．
４ｍ市道		 交通

施設		 宮原駅西方

500m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高15m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域を形成している。宮原駅徒歩圏内にあることから住宅地の
需要は旺盛である。今後とも既存建物の建替えや宅地開発が進行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線、川越線沿線で概ねさいたま市北区の住宅地域が圏域である。需要者は戸建住宅購入目的の
個人及び建売住宅や転売を目的とした不動産業者が中心である。最寄駅への接近性に優れるため当該地域の住宅需要は
依然として高く、地価も上昇基調を維持している。中心となる価格帯は土地が㎡当り１９０千円～２２０千円程度、新
築戸建住宅は総額４，０００万円台半ば程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件標準地は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域を形成している。自己用住宅の建築を目的に取引されるケ－ス
が中心で、収益価格の相対的信頼性はやや低い。最寄駅への近接性に優れることから住宅需要は旺盛であり、市場実勢
を反映した比準価格の信頼性は高い。よって、本件評価に当たっては比準価格を標準に収益価格を参考とし、近時の不
動産市場の趨勢を考慮の上、前年価格、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    241,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[103.0]		 100
[127.0]		 [106.0]
100		 202,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    196,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費、所得環境
や雇用情勢も改善傾向にある。但し、利上げ
等に伴う金融資本市場の変動等の影響には注
視が必要である。

宮原駅徒歩圏の空地が残る住宅地域である。
交通接近条件に優れた当該地域への需要は旺
盛で、不動産市場は堅調に推移し地価も依然
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０２０
３
-76		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ８ｋ０２０
８
-34		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
東4.2m、角地
１中専
高度地区最高15m
(70,200)
c ８ｋ０２０
５
-50		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東4m、角地
１中専
高度地区最高15m
(70,200)
d ８ｋ０２０
３
-1		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
141,301  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  74.4]
195,238 		 100
[ 102.3]
190,848 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
195,027  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
181,632 		 100
[  96.7]
187,830 
199,000 
c (　           ) 
218,226  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.7]
179,551 		 100
[  89.2]
201,290 
213,000 
d (　           ) 
138,056  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.2]
192,750 		 100
[  94.7]
203,537 
216,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -25.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 +24.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -26.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    208,000 円／㎡]  



さいたま北 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,659,375 
739,495 
2,919,880 
2,241,080 
678,800 		 （　0.9753）
662,034 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     16,147,171 円　　　　（　     92,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.80 ＬＳ2 184.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高15m
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   174 ㎡     12.0 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリ－タイプで平均専有面積４６㎡程度の居宅４戸を上記のとおり想定した。 ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
92.22 
99.1 
91.42 
1,685 
154,043 		 2.0  308,086 
1.0  154,043 

 2～ 2		 居宅
92.22 
99.1 
91.42 
1,740 
159,071 		 2.0  318,142 
1.0  159,071 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.44 
99.1 
182.84 

313,114 		 626,228 
313,114 
⑨年額支払賃料        313,114 円　×　12ヶ月　＝　       3,757,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     182.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,757,368 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       180,354 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,577,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           626,228 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          313,114 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          76,399 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,659,375 円　　　　（　        21,031 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,780 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,200 円  　　　　     35,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 150,295 円  　　　        3,757,368　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      304,300 円  　　　　     35,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,800 円  　　　　     35,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,800 円  　　　　     35,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         739,495 円　（　　　　　　         4,250 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     184.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,241,080 円  
（　　　　　        12,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,659,375 円      
②総費用 739,495 円      
③純収益　①－② 2,919,880 円      
④建物等に帰属する純収益 2,241,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 678,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 662,034 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,805 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,147,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区日進町三丁目８０６番２
 0307000217185-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
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備考