別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま北 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理   TEL.
鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 401,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区盆栽町２６５番３
 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模の邸宅が多い
閑静な住宅地域
 西10m市道 水道、ガス、下水 大宮公園

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
０ｍ市道		 交通

施設		 大宮公園駅北方

530m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の邸宅が多い閑静な住宅地域であり、熟成の程度は高い。周辺では、画地の細分化が徐々に増えつつある
が、近隣地域については、当面は現状のまま推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北線、東武野田線沿線等で、概ねさいたま市北区、大宮区内の住宅地域。主な需要者は、資金力の
ある個人等を中心に、転売目的の不動産業者等がみられる。敷地が広く、街区が整然としている居住環境が良好な従来
から名声のある住宅地域で、供給が限定的な中、安定した需要がみられ、地価は上昇傾向で推移している。土地は、標
準的な規模で４００，０００円／㎡前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には共同住宅等が散見されるが、元本価値に見合った賃料水準は形成されておらず、収益価格を前提とした土地価
格の水準は形成されていない。当該地域は居住環境が良好な住宅地域で、自己の住宅利用目的での取引が中心となって
いるため、類似性の高い取引事例を収集、採用して求めた比準価格の説得力は高いと判断する。よって、比準価格を重
視し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -3              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    298,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 76.9]		 [103.0]
100		 401,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策の影響が一部にみら
れる中、緩やかに回復し、当区の住宅不動産
市場も比較的堅調に推移している。


従来から名声のある住宅地域で、安定した需
要が認められ、地価は緩やかな上昇傾向にあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 -23.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０２０
５
-36		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
北東4m、角地
１住居
風致地区
(50,160)
b ８ｋ０３０
１
-23		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.2m私道、
中間画地
１住居
風致地区
(40,200)
c ８ｋ０３０
１
-11		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
北4m、角地
２住居
風致地区
(40,132)
d ８ｋ０３０
３
-72		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
e ８ｋ０３０
１
-30		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
337,580  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
323,776 		 100
[  77.4]
418,315 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
431,000 
b (　           ) 
301,205  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
316,281 		 100
[  76.0]
416,159 
429,000 
c (　           ) 
291,077  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
326,436 		 100
[  91.0]
358,721 
369,000 
d (　           ) 
274,725  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
282,040 		 100
[  71.8]
392,813 
405,000 
e (　           ) 
383,327  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.0]
447,360 		 100
[ 114.1]
392,077 
404,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    413,000 円／㎡]  



さいたま北 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,708,289 
1,162,846 
4,545,443 
2,679,280 
1,866,163 		 （　0.9753）
1,820,069 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     44,391,927 円　　　　（　    152,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 114.39 ＬＳ2 222.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
 40 ％   80 ％   80 ％   293 ㎡     16.2 m x   18.1 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小規模ファミリータイプ、平均専有面積約３７㎡、各階同型、計６戸を想定。 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
111.34 
99.5 
110.78 
2,171 
240,503 		 2.0  481,006 
1.0  240,503 

 2～ 2		 居宅
111.34 
99.5 
110.78 
2,238 
247,926 		 2.0  495,852 
1.0  247,926 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.68 
99.5 
221.56 

488,429 		 976,858 
488,429 
⑨年額支払賃料        488,429 円　×　12ヶ月　＝　       5,861,148 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,861,148 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       281,335 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,579,813 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           976,858 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,300 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          488,429 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　         119,176 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,708,289 円　　　　（　        19,482 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,238 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,200 円  　　　　     42,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 234,446 円  　　　        5,861,148　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      307,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      363,800 円  　　　　     42,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,800 円  　　　　     42,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,800 円  　　　　     42,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,162,846 円　（　　　　　　         3,969 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     222.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,679,280 円  
（　　　　　         9,144 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,708,289 円      
②総費用 1,162,846 円      
③純収益　①－② 4,545,443 円      
④建物等に帰属する純収益 2,679,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,866,163 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,820,069 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,212 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,391,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     152,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区盆栽町２６５番３
 0307000315435-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま北 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松島　俊輔   TEL.
鑑定評価額 117,000,000 円  １㎡当たりの価格 401,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区盆栽町２６５番３
 ②地積
　(㎡)		 293  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
風致地区

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模の邸宅が多い
閑静な住宅地域
 西10m市道 水道、ガス、下水 大宮公園

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.2 ｍ、奥行　約　　  18.1 ｍ、規模　　       293 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　１
０ｍ市道		 交通

施設		 大宮公園駅北方

530m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
風致地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮公園駅徒歩圏に位置する古くから形成されている閑静な住宅地域で、住宅地としての熟成度は既に高く、今
後も良好な住環境を維持していくものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    413,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧大宮市の高鼻町、盆栽町や旧浦和市の岸町及び旧与野市の大戸等、古くから名声がある閑静な高級住宅
地域。需要者は高所得者層の最終需要者か建売住宅を目的とする地元の不動産業者が中心。緩やかな景気回復基調を背
景に所得環境も良好で、売地の減少による稀少性の面からも土地需要は堅調さを示している。物件価格の高額化に伴い
敷地の細分化の動きも見られる。土地は３９０千円／㎡～４３０千円／㎡程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は一般住宅を中心とし、周囲には共同住宅も見られる閑静な住宅地域であるが、その他の収益物件は戸建住宅が
転勤等の事情により定期借家で賃貸されるケースが散見される程度である。従って本件では、自用目的での取引が中心
であることを踏まえ、収益価格を参考にしつつ、比準価格を標準とし、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -3              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    298,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[103.0]		 100
[ 77.2]		 [103.0]
100		 399,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    385,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高止まりや物価高も見られるが、緩
やかな景気回復基調を背景に雇用情勢、所得
環境は堅調で、市内の不動産市況にも影響を
与えている。

大宮公園駅徒歩圏の人気が高い閑静な住宅地
域で、売地が少ないため稀少性から需要は底
堅く、地価は強含み基調が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.5
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 -23.5
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０３０
１
-23		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.2m私道、
中間画地
１住居
風致地区
(40,200)
b ８ｋ０３０
１
-72		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.4m市道、
南4.5m、角地
１中専
風致地区
(50,200)
c ８ｋ０３０
１
-12		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.3m市道、
東6.3m、角地
１低専
風致地区
(50,80)
d ８ｋ０３０
１
-11		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
北4m、角地
２住居
風致地区
(40,132)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
301,205  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
316,281 		 100
[  76.3]
414,523 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
427,000 
b (　           ) 
302,504  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.9]
282,499 		 100
[  70.0]
403,570 
416,000 
c (　           ) 
494,229  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.2]
467,074 		 100
[ 109.4]
426,941 
440,000 
d (　           ) 
291,077  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.2]
326,436 		 100
[  88.6]
368,438 
379,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.5
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　  +2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -25.5
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +9.5
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -8.5
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    413,000 円／㎡]  



さいたま北 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,683,687 
1,161,836 
4,521,851 
2,679,280 
1,842,571 		 （　0.9753）
1,797,059 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     43,830,707 円　　　　（　    150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 114.39 ＬＳ2 222.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
風致地区
 40 ％   80 ％   80 ％   293 ㎡     16.2 m x   18.1 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約３７㎡）各階同型、計６戸を想定 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
111.34 
99.5 
110.78 
2,160 
239,285 		 2.0  478,570 
1.0  239,285 

 2～ 2		 居宅
111.34 
99.5 
110.78 
2,230 
247,039 		 2.0  494,078 
1.0  247,039 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.68 
99.5 
221.56 

486,324 		 972,648 
486,324 
⑨年額支払賃料        486,324 円　×　12ヶ月　＝　       5,835,888 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     221.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,835,888 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       280,123 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,555,765 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           972,648 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          486,324 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　         118,662 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,683,687 円　　　　（　        19,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,281 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,230 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 171,200 円  　　　　     42,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 233,436 円  　　　        5,835,888　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      307,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      363,800 円  　　　　     42,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,800 円  　　　　     42,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,800 円  　　　　     42,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,161,836 円　（　　　　　　         3,965 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     222.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 45 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,679,280 円  
（　　　　　         9,144 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,683,687 円      
②総費用 1,161,836 円      
③純収益　①－② 4,521,851 円      
④建物等に帰属する純収益 2,679,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,842,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,797,059 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,133 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,830,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区盆栽町２６５番３
 0307000315435-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考