鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
さいたま西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま西 5-1

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　大島　久也

TEL.

鑑定評価額

263,000,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外				②地積　(㎡)	2,100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ2	沿道店舗、事業所が混在する路線商業地域	東41m国道、三方路	水道、ガス、下水	西大宮 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

４１ｍ国道

交通

施設

西大宮駅東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１７号新大宮バイパス沿いに店舗及び事業所等が建ち並ぶロードサイド地域であり、今後は店舗及び事業所
等が徐々に増加していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 127,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 65,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ねさいたま市及び周辺市の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は、沿道型店舗の出店のほか
事務所、営業所等の土地取得を目的とする法人が中心である。企業収益の回復等から地価は引き続き上昇傾向にある。
中心価格帯は、物件の個別性により大きく異なるが、標準的な画地で１１万円／㎡～１５万円／㎡である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、新大宮バイパス沿いの沿道型店舗、事業所を中心とする路線商業地域に所在する。不動産投資目的での
土地取引よりも、自社の店舗収益や業務拠点としての立地が重視されて取引されることが中心であり、実証的な価格で
ある比準価格を標準として、収益価格を参考に、前年価格との連続性等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各種政策の効果もあって景気が緩やかに持ち
直している中、商業地の不動産投資等に対す
る需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある
。

新大宮バイパス沿いの路線商業地域である。
現在、新大宮上尾線の事業中であり、新大宮
バイパス沿いで用地買収が進展中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８ｋ０１０９ -29	さいたま市西区		更地	（　）	ほぼ整形	東36.4m国道、北4m、角地		準工 (80,200)
b	８ｋ０１１４ -11	さいたま市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西57m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	８ｋ０１１２ -61	さいたま市西区		建付地	（　）	不整形	北10m県道、中間画地		準工 (70,200)
d	８ｋ０１１２ -28	さいたま市西区		更地	（　）	不整形	南西8m県道、南東4m、二方路		１住居高度地区最高15m (60,200)
e	８ｋ０１０９ -56	さいたま市西区		更地	（　）	ほぼ整形	北7.4m県道、東4.6m、角地		｢調区｣ (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,352	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	131,179	100 [ 105.7]	124,105	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 134,800	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,844	100 [ 106.7]	130,126		133,000
c	(　 ) 116,663	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.0]	109,936	100 [ 93.6]	117,453		120,000
d	(　 ) 157,368	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	169,409	100 [ 140.0]	121,006		123,000
e	(　 ) 90,600	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	107,264	100 [ 86.8]	123,576		126,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +20.0	環境　　　　 +21.5
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 127,000 円／㎡]

さいたま西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,829,017	4,965,288	14,863,729	9,100,800	5,762,929	（　0.9777） 5,634,416	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	137,424,780 円　　　　（　 65,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	481.50	Ｓ2	717.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	2,100 ㎡	49.7 m x 43.4 m	前面道路：国道　 41.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し２階建沿道型の店舗を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	717.99	100.0	717.99	2,500	1,794,975	6.0	10,769,850
							0.0	0
～

～

～

～

計		717.99	100.0	717.99		1,794,975		10,769,850
								0

⑨年額支払賃料	1,794,975 円　×　12ヶ月　＝　 21,539,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 717.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,539,700 円　　×　　 8.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,809,335 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,730,365 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,769,850 円　×　　 91.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 98,652 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,829,017 円　　　　（　 9,442 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	144,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	861,588 円	21,539,700　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,871,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,965,288 円　（　　　　　　 2,364 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9777

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 717.99 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,100,800 円（　　　　　 4,334 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,829,017 円
②総費用	4,965,288 円
③純収益　①－②	14,863,729 円
④建物等に帰属する純収益	9,100,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,762,929 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,634,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,683 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,424,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま西 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市西区三橋六丁目７８０番１	0307000378786-0000
2	さいたま市西区三橋六丁目７８０番２	0307000378787-0000
3	さいたま市西区三橋六丁目７８０番８	0300001563572-0000
4	さいたま市西区三橋六丁目７８０番９	0300001563573-0000
5	さいたま市西区三橋六丁目７８２番１	0307000378792-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
さいたま西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま西 5-1

埼玉県

埼玉第２

氏名

不動産鑑定士　松浦　章

TEL.

鑑定評価額

263,000,000 円

１㎡当たりの価格

125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外				②地積　(㎡)	2,100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ2	沿道店舗、事業所が混在する路線商業地域	東41m国道、三方路	水道、ガス、下水	西大宮 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 60 ｍ、南 120 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４１ｍ国道

交通

施設

西大宮駅東方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道１７号新大宮バイパス沿いに沿道店舗、事業所等が建ち並ぶ地域であり、今後は路線商業地域として徐々に
熟成度を高めていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 128,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、さいたま市及び周辺市町の路線商業地域である。需要者は大手量販店等の郊外型商業店舗の展開を企図
する法人が中心である。海外経済に対する先行き不透明感が認められるものの、景気は緩やかな回復傾向を示す中、法
人企業の景況感は持ち直し傾向が続いており、幹線道路沿いの商業地においても土地需要は堅調に推移している。土地
の中心価格帯は、物件の個別性により大きく異なるが、標準的な画地で１１０千円／㎡～１５０千円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する路線商業地の取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、収
益価格は、幹線道路沿いの店舗等は自己所有または貸地によるものが多く、賃貸市場はやや未成熟で収益性が劣るため
、現実の地価水準が反映されず低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌
し、価格形成要因の変動及び前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しており、雇用や所得環
境も改善傾向にあるが、物価上昇の継続や米
国の通商政策による影響を注視する必要があ
る。

首都高の延伸事業（新大宮上尾道路）が進展
し、新大宮バイパス沿いでは、用地の買収が
継続的に行われている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８ｋ０１０９ -29	さいたま市西区		更地	（　）	ほぼ整形	東36.4m国道、北4m、角地		準工 (80,200)
b	８ｋ０１１４ -11	さいたま市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西57m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	８ｋ０３０３ -78	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東42.5m国道、北西4m、角地		準住居高度地区最高20m (80,200)
d	８ｋ０３０３ -73	さいたま市大宮区		更地	（　）	不整形	北東37m国道、南4m、角地		準住居高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,352	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	131,179	100 [ 106.7]	122,942	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	125,000
b	(　 ) 134,800	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	138,844	100 [ 107.7]	128,917		131,000
c	(　 ) 136,100	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	141,037	100 [ 112.0]	125,926		128,000
d	(　 ) 150,400	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	162,187	100 [ 129.0]	125,726		128,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +15.5
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 128,000 円／㎡]

さいたま西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,051,105	4,974,938	15,076,167	9,100,800	5,975,367	（　0.9777） 5,842,116	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	142,490,634 円　　　　（　 67,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	481.50	Ｓ2	717.99
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	2,100 ㎡	49.7 m x 43.4 m	前面道路：国道　 41.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建沿道店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	717.99	100.0	717.99	2,528	1,815,079	6.0	10,890,474
							0.0	0
～

～

～

～

計		717.99	100.0	717.99		1,815,079		10,890,474
								0

⑨年額支払賃料	1,815,079 円　×　12ヶ月　＝　 21,780,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 717.99 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,780,948 円　　×　　 8.4 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,829,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,951,348 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,890,474 円　×　　 91.6 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,757 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,051,105 円　　　　（　 9,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,541 円/㎡　月額支払賃料（　 2,528 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

さいたま西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	144,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	871,238 円	21,780,948　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,871,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,224,000 円	144,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	144,000 円	144,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,974,938 円　（　　　　　　 2,369 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9777

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	144,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 717.99 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0632	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,100,800 円（　　　　　 4,334 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,051,105 円
②総費用	4,974,938 円
③純収益　①－②	15,076,167 円
④建物等に帰属する純収益	9,100,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,975,367 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,842,116 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,490,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

さいたま西 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市西区三橋六丁目７８０番１	0307000378786-0000
2	さいたま市西区三橋六丁目７８０番２	0307000378787-0000
3	さいたま市西区三橋六丁目７８０番８	0300001563572-0000
4	さいたま市西区三橋六丁目７８０番９	0300001563573-0000
5	さいたま市西区三橋六丁目７８２番１	0307000378792-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考