別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま西 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま西 -7 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　上杉　徳子   TEL.
鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市西区大字指扇字五味貝戸４６９番２
 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心にア
パート等が見られる
住宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 西大宮

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 西大宮駅南方

1.8km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏外に位置するものの、戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ既存の住宅地域として成熟しており、
当面は現状を維持しつつ推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     63,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市西区を中心とした住宅地域である。主な需要者は市内に居住する個人であるが、分譲目的の
不動産業者等も想定される。近隣地域は最寄駅から徒歩圏外に位置し、地域内には歪曲した街路が多い。区画整理が進
む西大宮駅周辺と比べ選好性はやや劣るものの、景気回復と雇用、所得環境の改善を背景に、住宅需要は堅調に推移し
ている。土地の中心価格帯は約１８０㎡で２，０００万円前後、新築戸建住宅で総額３，０００万円台半ばである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に共同住宅も見られるが、自己保有地に収益物件を建設する事例が大半で土地価格に見合う賃料水準が形成されて
おらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、類似事例について補修正や要因比較を適切に行った結果、
信頼性の高い価格として求められた。自用目的の取引が中心で当取引が価格水準を形成している現状から、比準価格を
重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま西 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[118.8]		 [103.0]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用、所得環境の改善を背景に、景気は緩や
かに回復している。一方、物価や金利の上昇
には留意が必要。西区の人口は増加、土地取
引件数は微減。

開発が進む西大宮駅から距離があり、同駅周
辺の発展による影響は近隣地域には及んでお
らず、地域の特性に影響を与える要因の変動
は認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま西 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０１１
４
-6		 さいたま市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、角地
工業

(80,200)
b ８ｋ０１０
９
-26		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
中間画地
工業

(70,200)
c ８ｋ０１０
９
-31		 さいたま市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高15m
(70,200)
d ８ｋ０１０
９
-54		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m未舗装私
道、中間画地
２中専
高度地区最高15m
(70,160)
e ８ｋ０１０
９
-47		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
北東4m、角地
１低専

(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,531  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
107,213 		 100
[ 102.8]
104,293 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
107,165  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
112,026 		 100
[ 104.5]
107,202 
110,000 
c (　           ) 
112,576  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
111,155 		 100
[ 111.1]
100,050 
103,000 
d (　           ) 
135,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.4]
117,198 		 100
[ 111.9]
104,735 
108,000 
e (　           ) 
109,898  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
107,977 		 100
[ 101.2]
106,697 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 +17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



さいたま西 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,310,319 
660,759 
2,649,560 
2,133,210 
516,350 		 （　0.9749）
503,390 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     11,985,476 円　　　　（　     63,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま西 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.82 ＬＳ2 200.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   189 ㎡     11.3 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約５０㎡のファミリータイプを中心とした２階建共同住宅（各階２戸、計４戸） ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.17 
99.6 
99.77 
1,398 
139,478 		 2.0  278,956 
1.0  139,478 

 2～ 2		 居宅
100.17 
99.6 
99.77 
1,441 
143,769 		 2.0  287,538 
1.0  143,769 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.34 
99.6 
199.54 

283,247 		 566,494 
283,247 
⑨年額支払賃料        283,247 円　×　12ヶ月　＝　       3,398,964 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,398,964 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       163,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,235,814 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           566,494 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,393 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          283,247 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          69,112 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,310,319 円　　　　（　        17,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,474 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,441 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま西 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,800 円  　　　　     33,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 135,959 円  　　　        3,398,964　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      286,400 円  　　　　     33,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         660,759 円　（　　　　　　         3,496 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     200.34 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,133,210 円  
（　　　　　        11,287 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,310,319 円      
②総費用 660,759 円      
③純収益　①－② 2,649,560 円      
④建物等に帰属する純収益 2,133,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 516,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 503,390 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,663 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,985,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      63,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま西 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市西区大字指扇字五味貝戸４６９番２
 0307000101419-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま西 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま西 -7 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　清岡　明   TEL.
鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市西区大字指扇字五味貝戸４６９番２
 ②地積
　(㎡)		 189  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅を中心にア
パート等が見られる
住宅地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 西大宮

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 西大宮駅南方

1.8km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心にアパート等が見られる比較的熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状
を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ川越線沿線で、さいたま市北西部の郊外住宅地域である。需要者は、市内の一次取得者層が中心。供
給が主にハイグレード住宅メーカーで換地処分済みの西大宮駅北口に比べ、駅南側徒歩圏外は、パワービルダー等によ
る３０００万円台の新築分譲が中心であるが、市場は依然、堅調で、地価は上昇傾向で推移。西区の中心的需要は、土
地で１６４㎡、２４４０万円程度、新築分譲戸建は土地１１６㎡、建物９９㎡で３６６０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引主体の属性間毎の取引価格の位置及び分散具合により不動産市場を把握し、公示評価の特性を反映さ
せ求めた実証的価格である。収益価格は収益性に着目した理論的価格で、周辺に家族向けのアパート等も見られるが、
大部分は、遊休地利用で土地価格に見合う賃料が収受できておらず低位に試算されている。よって、市場分析し求めた
実証的な比準価格を重視し収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま西 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[119.9]		 [103.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区の人口は微増加。高齢化率は微増。取引
価格は、全般的に概ね上昇傾向。取引件数は
上半期は前年同期比で約６％減少。


地域要因に格別の変動の要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま西 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０１０
９
-28		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
西2.9m、角地
２中専
高度地区最高15m
(80,200)
b ８ｋ０１０
９
-64		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m県道、
北2.9m、角地
１住居
高度地区最高15m
(80,200)
c ８ｋ０１０
９
-54		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m未舗装私
道、中間画地
２中専
高度地区最高15m
(70,160)
d ８ｋ０１０
９
-26		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
中間画地
工業

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,028  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
104,152 		 100
[ 111.0]
93,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
96,600 
b (　           ) 
127,839  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
121,815 		 100
[ 116.8]
104,294 
107,000 
c (　           ) 
135,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.4]
117,198 		 100
[ 111.9]
104,735 
108,000 
d (　           ) 
107,165  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
112,026 		 100
[ 104.5]
107,202 
110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　 +17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



さいたま西 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,344,128 
662,247 
2,681,881 
2,133,210 
548,671 		 （　0.9749）
534,899 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,735,690 円　　　　（　     67,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま西 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.82 ＬＳ2 200.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   189 ㎡     11.3 m x   16.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（戸当り面積約５０㎡、各階同型、計４戸）を想定した。 ⑦有効率　  99.6 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
100.17 
99.6 
99.77 
1,412 
140,875 		 2.0  281,750 
1.0  140,875 

 2～ 2		 居宅
100.17 
99.6 
99.77 
1,456 
145,265 		 2.0  290,530 
1.0  145,265 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.34 
99.6 
199.54 

286,140 		 572,280 
286,140 
⑨年額支払賃料        286,140 円　×　12ヶ月　＝　       3,433,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,433,680 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       164,817 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,268,863 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           572,280 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,448 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          286,140 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          69,817 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,344,128 円　　　　（　        17,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,456 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま西 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 134,800 円  　　　　     33,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 137,347 円  　　　        3,433,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      286,400 円  　　　　     33,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         662,247 円　（　　　　　　         3,504 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     200.34 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,133,210 円  
（　　　　　        11,287 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,344,128 円      
②総費用 662,247 円      
③純収益　①－② 2,681,881 円      
④建物等に帰属する純収益 2,133,210 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 548,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 534,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,830 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,735,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま西 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市西区大字指扇字五味貝戸４６９番２
 0307000101419-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考