別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま西 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま西 -1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松島　俊輔   TEL.
鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市西区三橋５丁目２０５３番１
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(70,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか農地
等も見られる住宅地
域		 北3.8m市道 水道、ガス、下水 大宮

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　３
．８ｍ市道		 交通

施設		 大宮駅西方

3.0km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか周囲に共同住宅も介在する大宮駅郊外部の住宅地域で、目立った活性化要因も認められず、今後
とも概ね現状維持程度に推移するものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線、東北線、川越線沿線で、概ねさいたま市（旧大宮市域）の圏域に存する住宅地域。需要者は
同市居住の最終需要者か建売目的の地元の不動産業者が中心。賃貸から持家、グレードアップ指向等の客層が中心で市
内からの需要が多い。緩やかな景気回復基調を背景に雇用情勢は堅調で、市内の土地需要も底堅く推移している。中心
価格帯としては土地は１，６００万円前後、建物付で３，０００万円台後半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域の周囲には共同住宅等も見られるものの、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定期借家で賃貸さ
れるケースが散見される程度である。よって本件では、自用目的での取引が中心であることから、収益価格を参考にし
つつ、比準価格を標準とし、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま西 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[112.9]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高止まりや物価高も見られるが、緩
やかな景気回復基調を背景に雇用情勢、所得
環境は堅調で、市内の不動産市況にも影響を
与えている。

旧大宮市郊外部に存するが、大宮駅を中心と
した中心市街地からの外延的な需要の高まり
を背景に地価は強含み基調が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま西 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０１１
４
-6		 さいたま市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
東4m、角地
工業

(80,200)
b ８ｋ０１０
９
-19		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(70,160)
c ８ｋ０１０
９
-54		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m未舗装私
道、中間画地
２中専
高度地区最高15m
(70,160)
d ８ｋ０１０
９
-45		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.5m市道
、南西4m、
二方路
１低専

(70,100)
e ８ｋ０１０
９
-1		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東8m市道、
南西4m、角地
１低専

(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,531  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
107,213 		 100
[  94.8]
113,094 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
113,000 
b (　           ) 
116,622  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
114,924 		 100
[ 104.1]
110,398 
110,000 
c (　           ) 
135,025  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.4]
117,198 		 100
[ 108.1]
108,416 
108,000 
d (　           ) 
93,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
88,369 		 100
[  88.2]
100,192 
100,000 
e (　           ) 
124,069  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
117,497 		 100
[  99.8]
117,732 
118,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 +17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



さいたま西 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,373,193 
488,370 
1,884,823 
1,550,850 
333,973 		 （　0.9749）
325,590 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      7,752,143 円　　　　（　     51,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま西 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.48 ＬＳ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   152 ㎡     13.4 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約３６㎡）各階同型、計４戸を想定 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
73.00 
99.5 
72.60 
1,377 
99,970 		 2.0  199,940 
1.0  99,970 

 2～ 2		 居宅
73.00 
99.5 
72.60 
1,420 
103,092 		 2.0  206,184 
1.0  103,092 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
99.5 
145.20 

203,062 		 406,124 
203,062 
⑨年額支払賃料        203,062 円　×　12ヶ月　＝　       2,436,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,436,744 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       116,964 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,319,780 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           406,124 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,866 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          203,062 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,547 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,373,193 円　　　　（　        15,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,453 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま西 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     24,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 97,470 円  　　　        2,436,744　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      208,200 円  　　　　     24,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         488,370 円　（　　　　　　         3,213 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,550,850 円  
（　　　　　        10,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,373,193 円      
②総費用 488,370 円      
③純収益　①－② 1,884,823 円      
④建物等に帰属する純収益 1,550,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 333,973 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 325,590 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,752,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま西 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市西区三橋五丁目２０５３番１
 0307000373278-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
さいたま西 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま西 -1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　隆   TEL.
鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市西区三橋５丁目２０５３番１
 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(70,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか農地
等も見られる住宅地
域		 北3.8m市道 水道、ガス、下水 大宮

3.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　３
．８ｍ市道		 交通

施設		 大宮駅西方

3.0km		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほか周辺に共同住宅も見られる大宮駅郊外部の住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現
状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ川越線沿線で概ねさいたま市西区の圏域。需要者は市内又は周辺市在住の一次取得者が多い。
景気は緩やかに回復しており、雇用環境が改善する下で、不動産に対する購入マインドは底堅い動きが見られる。土地
は１４０㎡から１７０㎡程度の規模で１，５００万円から１，９００万円程度、新築戸建は３，０００万円台前半程度
が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、さいたま市西区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着
目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価
格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格
を標準とし、収益価格を幾分参考として、代表標準地等との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま西 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    121,000 円／㎡		 [102.5]
100		 100
[103.0]		 100
[112.9]		 [100.0]
100		 107,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、米国の通商政策による影響が見られ
るものの、各種政策の効果もあり回復傾向に
あるが、物価上昇による下振れリスクにも留
意すべきである。

一般住宅のほか周辺に共同住宅も見られる大
宮駅郊外部の住宅地域であり、地域要因に特
段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま西 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８ｋ０１０
９
-45		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.5m市道
、南西4m、
二方路
１低専

(70,100)
b ８ｋ０１０
９
-28		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
西2.9m、角地
２中専
高度地区最高15m
(80,200)
c ８ｋ０１０
９
-31		 さいたま市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西5m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高15m
(70,200)
d ８ｋ０１０
９
-64		 さいたま市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m県道、
北2.9m、角地
１住居
高度地区最高15m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
93,084  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
88,369 		 100
[  81.9]
107,899 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
108,000 
b (　           ) 
103,028  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.8]
104,152 		 100
[  95.9]
108,605 
109,000 
c (　           ) 
112,576  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
111,155 		 100
[ 102.2]
108,762 
109,000 
d (　           ) 
127,839  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
121,815 		 100
[ 106.5]
114,380 
114,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



さいたま西 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既存の宅地であり適切な造成事例が得られないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,379,983 
488,649 
1,891,334 
1,550,850 
340,484 		 （　0.9749）
331,938 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      7,903,286 円　　　　（　     52,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま西 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.48 ＬＳ2 146.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   160 ％   152 ㎡     13.4 m x   11.0 m  前面道路：市道     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約３６㎡）各階同型、計４戸を想定 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
73.00 
99.5 
72.60 
1,380 
100,188 		 2.0  200,376 
1.0  100,188 

 2～ 2		 居宅
73.00 
99.5 
72.60 
1,425 
103,455 		 2.0  206,910 
1.0  103,455 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
146.00 
99.5 
145.20 

203,643 		 407,286 
203,643 
⑨年額支払賃料        203,643 円　×　12ヶ月　＝　       2,443,716 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     145.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,443,716 円　　×　　   4.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       117,298 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,326,418 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           407,286 円　×　　  95.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,877 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          203,643 円　×　　  95.2 ％　　×　　　 0.2563　＝　          49,688 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,379,983 円　　　　（　        15,658 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,458 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,425 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま西 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,000 円  　　　　     24,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 97,749 円  　　　        2,443,716　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       35,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      208,200 円  　　　　     24,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         488,649 円　（　　　　　　         3,215 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     146.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,550,850 円  
（　　　　　        10,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,379,983 円      
②総費用 488,649 円      
③純収益　①－② 1,891,334 円      
④建物等に帰属する純収益 1,550,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 340,484 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 331,938 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,184 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,903,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま西 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市西区三橋五丁目２０５３番１
 0307000373278-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考