令和8年1月16日　提出 下仁田 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下仁田 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄   TEL.

鑑定評価額 4,540,000 円  １㎡当たりの価格 18,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甘楽郡下仁田町大字下仁田字東原３５３番１外 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,378) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ商業地域 北6.3m県道 水道、ガス 下仁田 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．３ｍ県道 交通 施設 下仁田駅北西方 300m 法令 規制 （都）  (70,378) ⑤地域要因の将 　来予測 市街中心部の商業地域であるが、店舗の閉鎖、一般住宅への移行も見られることから、漸次商業地域から商住混 在地域へと移行してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甘楽・富岡都市圏の小売店を中心とする商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は併用住宅の取得を目 的とした個人が中心。過疎化の進展により町内全体で土地需要は減退しており、店舗の閉鎖は多いが新規の進出は見ら れない。土地取引は少なく、取引の価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地域ではあるものの、新規参入者 は乏しく適正賃料が見出せない。さらに、閉鎖店舗も多くみられる近隣商業地域で、店舗等商業案件の賃貸需要はなく 、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富岡 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [176.6] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下仁田町は人口減少が顕著である。県内景気 は、一部に弱めの動きがみられるが、緩やか に回復している。住宅投資は、弱めの動きと なっている。 核店舗がなく、店舗の閉鎖が多く見られるた め、商況は冷え切っており、テナント需要は 極めて弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +71.5 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％