令和8年1月15日　提出 安中 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安中 5-3 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 2,160,000 円  １㎡当たりの価格 19,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安中市松井田町新堀字中島２４番１ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する近隣商 業地域 北東9m県道 水道 西松井田 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧松井田町中心部の商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 西松井田駅東方 950m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、古くからの店舗が多く、大型店への顧客流出により閉店している店舗が多い。このため、需給動向 は低調で取引は殆ど見られず、地価は依然として下落にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安中市郊外の低層店舗を中心とした近隣型商業地域である。主な需要者は当地域に地縁的選好性を有する 個人事業者等である。繁華性に乏しく新規店舗の出店は見られず、郊外の大型店との競合から衰退傾向が続いている。 当地域及び周辺類似地域での土地取引は少なく、規模等もまちまちであることから、市場の中心となる価格帯は見い出 せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 繁華性が乏しく、賃貸市場が成熟していないことから、収益還元法は適用しない。比準価格は取引が少ない事から、同 一需給圏内の類似地域に係る取引事例及び価格牽連性がある事例から適切に比準されており、高い説得力を有する。以 上の事から、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安中 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [123.3] [100.0] 100 19,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、人口減少、高齢化等により一 部の区画整理地、中心部を除いては地価は下 落傾向が続いているが、下落幅は縮小傾向に ある。 市街地や幹線道路沿いの大型店への顧客流出 や人口減少により下落基調にあるが、下落幅 は小さくなってきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％