別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
太田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-1 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　前原　徹児   TEL.
鑑定評価額 84,100,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市飯田町１３８６番
 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 事務所

Ｓ2		 中低層の店舗、銀行
等建ち並ぶ駅前商業
地域		 東（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 太田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 太田駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ駅至近の中心商業地域で、今後も商業地域として発展していくと予測する。
なお地価は周辺地域で進捗中の市街地再開発事業の影響等で、今後も上昇傾向が継続していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太田市における幹線道路沿い及びその背後の商業地域。需要者は、県内の飲食店、小売店等を営む個人及
び法人である。中心部及びその周辺の商業地域は、景気回復及び市街地再開発事業の影響等により需要は回復しており
、価格は上昇傾向が継続している。なお取引件数が少なく、市場の中心となる価格帯は見いだしずらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中層店舗事務所等も見受けられるが、賃貸を目的とした収益物件は比較的少なく商業事業者向けの賃貸市
場の成熟度はやや低く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に求められる傾向に
ある。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意
のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,500 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.5]		 [105.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県南東部の中心的工業都市で、人口及び土地
取引件数は概ね横ばい傾向にあり、再開発事
業の影響等で市中心部を中心に不動産需要は
回復している。

周辺での市街地再開発事業の進捗に伴い、地
域は発展的で需要は底堅く推移している。



個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３４６

-26008		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業
高度利用地区
(80,400)
b ３２７

-26046		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c ３２７

-25119		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d ３２７

-25144		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m市道、
南8m、角地
２住居

(70,200)
e ３４６

-26035		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,120  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
100,377 		 100
[  58.6]
171,292 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
180,000 
b (　           ) 
106,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
107,176 		 100
[  66.6]
160,925 
169,000 
c (　           ) 
64,699  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
72,795 		 100
[  45.6]
159,638 
168,000 
d (　           ) 
54,445  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
67,522 		 100
[  41.1]
164,287 
173,000 
e (　           ) 
66,548  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
70,541 		 100
[  41.7]
169,163 
178,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



太田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価が把握不能のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,652,796 
6,078,540 
26,574,256 
23,839,200 
2,735,056 		 （　0.9741）
2,664,218 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     56,685,489 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 290.00 Ｓ5 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   489 ㎡     22.4 m x   21.6 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、フロア貸し、２～５階：事務所、部分貸しを想定。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 共用部分を含むため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
75.0 
217.50 
2,641 
574,418 		 3.0  1,723,254 
1.0  574,418 

 2～ 5		 事務所
290.00 
90.0 
261.00 
2,113 
551,493 		 2.0  1,102,986 
1.0  551,493 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
87.0 
1,261.50 

2,780,390 		 6,135,198 
2,780,390 
⑨年額支払賃料      2,780,390 円　×　12ヶ月　＝　      33,364,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,261.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,364,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,668,234 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 31,696,446 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,135,198 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,780,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         898,066 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,652,796 円　　　　（　        66,775 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,641 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,032,000 円  　　　　    344,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,000,940 円  　　　       33,364,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      605,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,752,000 円  　　　　    344,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       344,000 円  　　　　    344,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       344,000 円  　　　　    344,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,078,540 円　（　　　　　　        12,431 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 344,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,839,200 円  
（　　　　　        48,751 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,652,796 円      
②総費用 6,078,540 円      
③純収益　①－② 26,574,256 円      
④建物等に帰属する純収益 23,839,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,735,056 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,664,218 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,448 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,685,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市飯田町１３８６番
 0702000091706-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
太田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-1 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　坂村　光昭   TEL.
鑑定評価額 84,100,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市飯田町１３８６番
 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 事務所

Ｓ2		 中低層の店舗、銀行
等建ち並ぶ駅前商業
地域		 東（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 太田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 太田市中心部の商業地域 街

路		 駅前広場 交通

施設		 太田駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ駅至近の商業地域であり、今後は周辺部の再開発も進み発展的に推移すると
予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    176,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     91,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、太田市の幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域である。需要者の中心は飲食業、小売業を営
む個人または法人である。当該地域は、中低層の店舗、銀行等建ち並ぶ駅前商業地域である。周辺では複数の市街地再
開発事業が行われており、地域は期待感と相まって発展的に推移しており土地需要は堅調である。取引が少なく取引目
的も多様であるため、市場の中心的価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中低層事務所・店舗等も見受けられるが賃貸を目的とした収益物件は比較的少ない。商業事業者向けの賃貸市場の成熟
度はやや低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から収益価格は低位に試算された。比準価格は市
内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よ
って、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     87,500 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.5]		 [105.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 群馬県東部に位置する市の一つで、人口は近
年ほぼ横ばい傾向で、高齢化率は県平均より
低い。太田駅周辺では市街地再開発事業が進
んでいる。

周辺は市街地再開発事業が進み、発展的で需
要は底堅く推移している。地価は上昇傾向で
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３４２

-25053		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
南6m、二方路
商業

(90,400)
b ３２７

-26046		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
中間画地
商業

(100,600)
c ３３０

-25089		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d ３４０

-24081		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南20m市道、
北6m、東6m、
三方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,108  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
100,934 		 100
[  53.6]
188,310 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
106,325  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
107,176 		 100
[  65.7]
163,129 
171,000 
c (　           ) 
110,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
126,256 		 100
[  59.2]
213,270 
224,000 
d (　           ) 
76,425  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
85,250 		 100
[  52.1]
163,628 
172,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -41.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    176,000 円／㎡]  



太田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,035,243 
7,407,130 
25,628,113 
23,423,400 
2,204,713 		 （　0.9490）
2,092,273 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     44,516,447 円　　　　（　     91,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 285.00 Ｓ5 1,425.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   489 ㎡     22.4 m x   21.6 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性を考慮して、１階フロア貸し店舗（約２１３㎡程度）２階から５階は部分貸し事務所（約１２８㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　  87.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
285.00 
75.0 
213.75 
2,658 
568,148 		 3.0  1,704,444 
1.0  568,148 

 2～ 5		 事務所
285.00 
90.0 
256.50 
2,259 
579,434 		 2.0  1,158,868 
1.0  579,434 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,425.00 
87.0 
1,239.75 

2,885,884 		 6,339,916 
2,885,884 
⑨年額支払賃料      2,885,884 円　×　12ヶ月　＝　      34,630,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,239.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,630,608 円　　×　　   7.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,562,665 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,067,943 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,339,916 円　×　　  92.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,708 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,885,884 円　×　　  92.6 ％　　×　　　 0.3400　＝　         908,592 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,035,243 円　　　　（　        67,557 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,658 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,690,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,731,530 円  　　　       34,630,608　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      605,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,704,000 円  　　　　    338,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       338,000 円  　　　　    338,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,407,130 円　（　　　　　　        15,148 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 338,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,425.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,423,400 円  
（　　　　　        47,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,035,243 円      
②総費用 7,407,130 円      
③純収益　①－② 25,628,113 円      
④建物等に帰属する純収益 23,423,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,204,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,092,273 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,279 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,516,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      91,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市飯田町１３８６番
 0702000091706-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考