令和8年1月16日　提出 桐生 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 5-8 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓   TEL.

鑑定評価額 8,530,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市川内町３丁目字坂ノ上道下３７６番６ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗、工 場等の混在する地域 南8m市道、背面道 水道、ガス、下水 桐生 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業集積の低い郊外の混在商 業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 桐生駅北西方 3.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗や住宅等が混在する郊外商業地域であり、特段の変動要因は認められない。商業性は希薄化しつつあり、今 後もその傾向が継続するものと予測される。地価は下落基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市およびみどり市の商業、商住混在地域およびそれらの背後地域である。需要者は店舗利用を目的と する地縁性のある法人や個人のほか、住宅利用の個人も想定される。郊外商業地域であるが、人口減や高齢化、郊外大 型店への顧客流出により商業需要は減退している。近隣地域での土地取引が少なく、また利用目的等により価格が一定 していないため、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗等が中心であり、加えて郊外大型店への顧客流出等により商業性が低下していることから、新 規の賃貸需要は見込めないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は多数の取引事例に基づ き求められたものであり、実証性が高いと認められる。以上より、比準価格を重視し、代表標準地との比較検討を踏ま えて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  -5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [ 95.0] 100 [162.0] [102.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南東部の中心都市。中心市街地周辺は人口 減と高齢化が顕著な上、郊外の新興商業地域 への顧客流出などもあり、商業需要は減退傾 向で推移する。 商業集積の低い郊外の混在商業地域であり、 周辺大型店等の影響から衰退化が顕著である 。なお近隣地域における特段の変動要因は認 められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +50.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％