別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
前橋 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-11 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市南町３丁目３６番３外
 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(80,500)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ5		 中層ビルのほか駐車
場等が混在する駅前
商業地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 前橋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ５階建程度の中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 前橋駅至近の中高層複合ビル
、駐車場等が混在する商業地
域		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 前橋駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(80,500)
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ前橋駅にほど近い商業地域で中層～高層の事務所、店舗等が連坦する。地域要因に特段の変動は見られず今
後も現況を維持すると予測される。地価は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内の駅周辺の商業地域及び路線商業地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用目的の事業法
人や、投資用不動産として取得目的の個人投資家、法人投資家、不動産業者等が考えられる。前橋駅南口の商業ビル連
坦性が非常に高いエリアに存しており選好性は高い。しかしながら成熟した地域であることから供給は限定的で、取引
の規模、画地条件等にばらつきもあり需要の中心価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は前橋駅近接の商業地域である。自社の事業用不動産のほか収益物件も見受けられるが、建築費の高騰などの
理由により投資額が嵩み、土地価格に見合う賃料の収受は困難で収益価格は低位に試算された。典型的需要者は取引の
意思決定の際、収益性も考慮するものの他の代替競争不動産の市場での取引動向を基準に判断している。よって市場で
の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引価格は旧市内は概ね横ばい～一部上昇、
旧郡部は下落傾向。下落率も縮小傾向にはあ
るが、上昇傾向の地点との二極化が進んでい
る。

前橋駅南口周辺の事務所・店舗等が混在する
商業地域。商業集積度は高い。価格に影響を
及ぼすような地域要因の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１２２

-67		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２５１２２

-132		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南10m市道、
西4m、角地
近商

(90,300)
c ２５１５６

-236		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東9m市道、
中間画地
商業

(90,480)
d ２６１３８

-12		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西36m県道、
中間画地
商業

(90,600)
e ２６１５７

-1		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m市道、
西6m、角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,756  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
85,180 		 100
[  65.2]
130,644 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
83,452  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
90,834 		 100
[  73.8]
123,081 
123,000 
c (　           ) 
89,683  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
99,648 		 100
[  77.9]
127,918 
128,000 
d (　           ) 
144,276  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
145,574 		 100
[ 114.1]
127,585 
128,000 
e (　           ) 
164,859  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
158,108 		 100
[ 120.0]
131,757 
132,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



前橋 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,620,718 
2,670,762 
10,949,956 
10,241,000 
708,956 		 （　0.9505）
673,863 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     14,974,733 円　　　　（　     71,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所共同住宅 148.36 Ｓ5 744.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
地区計画等		 80 ％   600 ％   500 ％   211 ㎡     16.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、ともにフロア貸し。３～５階共同住宅（１ＬＤＫ、平均賃貸面積約３５㎡） ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
148.80 
85.0 
126.48 
2,200 
278,256 		 2.0  556,512 
1.0  278,256 

 2～ 2		 事務所
148.80 
90.0 
133.92 
2,000 
267,840 		 2.0  535,680 
1.0  267,840 

 3～ 5		 居宅
148.80 
90.0 
133.92 
1,590 
212,933 		 1.0  212,933 
1.0  212,933 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
744.00 
89.0 
662.16 

1,184,895 		 1,730,991 
1,184,895 
⑨年額支払賃料      1,184,895 円　×　12ヶ月　＝　      14,218,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     662.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,218,740 円　　×　　   8.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,165,937 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,052,803 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,730,991 円　×　　  91.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,184,895 円　×　　  91.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         552,025 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,620,718 円　　　　（　        64,553 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,297 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 616,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 426,562 円  　　　       14,218,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       88,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,232,000 円  　　　　    154,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,670,762 円　（　　　　　　        12,658 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　     744.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,241,000 円  
（　　　　　        48,536 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,620,718 円      
②総費用 2,670,762 円      
③純収益　①－② 10,949,956 円      
④建物等に帰属する純収益 10,241,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 708,956 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 673,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,194 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,974,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市南町三丁目３６番３
 0700000281696-0000
2 　前橋市南町三丁目３６番１０
 0700000281703-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
前橋 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-11 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.
鑑定評価額 26,000,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市南町３丁目３６番３外
 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)

（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(80,500)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ5		 中層ビルのほか駐車
場等が混在する駅前
商業地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 前橋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ５階程度の中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前商業地域であり、中層ビ
ルのほか駐車場等も混在して
いる。		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 前橋駅南方

100m		 法令

規制		 商業
(80,500)
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 前橋駅南口に近いため、中層ビルのほか駐車場等も見られる駅前商業地域であり、需要は堅調に推移している。
堅調な需要を反映して、当面、地価は上昇傾向を示して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階程度の中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地及び市街地周辺部の商業地域である。主たる需要者層は店舗、事務所等を目的とする法人が中心で
、市外及び県外まで含めて広範囲に形成される。中心商業地や背後に人気住宅地を控える商業地等では地価の上昇も見
られるが、旧来型の商業地域は弱含み傾向である。近隣地域は前橋駅南口に近く、中層ビルのほか駐車場等も見られ、
需要は堅調で地価は上昇傾向を示している。取引の中心価格帯は土地の規模等により異なるため把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行
って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが
、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は、一部に弱めの動きがみられるが
、緩やかに回復している。なお物価上昇や米
国の通商政策によって景気が下振れするリス
クがある。

中層ビルのほか駐車場等も混在する駅前商業
地域であり、駅への接近性に恵まれた地域の
ため需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６１３８

-12		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西36m県道、
中間画地
商業

(90,600)
b ２６１２２

-67		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地
近商

(80,200)
c ２６１５２

-4		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
南6m、二方路
近商

(90,200)
d ２６１２２

-26		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西20m県道、
南8m、角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
144,276  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
145,574 		 100
[ 117.2]
124,210 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
124,000 
b (　           ) 
84,756  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
85,180 		 100
[  67.0]
127,134 
127,000 
c (　           ) 
90,752  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
84,450 		 100
[  66.6]
126,802 
127,000 
d (　           ) 
74,388  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
74,910 		 100
[  60.8]
123,207 
123,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    124,000 円／㎡]  



前橋 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,252,453 
2,659,641 
10,592,812 
9,763,200 
829,612 		 （　0.9505）
788,546 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     17,523,244 円　　　　（　     83,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所共同住宅 149.09 Ｓ5 745.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
駐車場整備地区
地区計画等		 80 ％   600 ％   500 ％   211 ㎡     16.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階事務所、３～５階は各住宅３戸（平均面積約４５㎡）。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共有部分を考慮して査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
149.09 
85.0 
126.73 
2,034 
257,769 		 2.0  515,538 
3.0  773,307 

 2～ 2		 事務所
149.09 
90.0 
134.18 
1,729 
231,997 		 2.0  463,994 
2.0  463,994 

 3～ 5		 居宅
149.09 
90.0 
134.18 
1,526 
204,759 		 1.0  204,759 
1.0  204,759 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
745.45 
89.0 
663.45 

1,104,043 		 1,593,809 
1,851,578 
⑨年額支払賃料      1,104,043 円　×　12ヶ月　＝　      13,248,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     663.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,248,516 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       887,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,360,865 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,593,809 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,870 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,851,578 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　         876,718 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,252,453 円　　　　（　        62,808 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,034 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 576,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 529,941 円  　　　       13,248,516　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,152,000 円  　　　　    144,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       144,000 円  　　　　    144,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,659,641 円　（　　　　　　        12,605 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9505    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 144,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     745.45 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0678     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,763,200 円  
（　　　　　        46,271 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,252,453 円      
②総費用 2,659,641 円      
③純収益　①－② 10,592,812 円      
④建物等に帰属する純収益 9,763,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 829,612 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 788,546 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,737 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,523,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市南町三丁目３６番３
 0700000281696-0000
2 　前橋市南町三丁目３６番１０
 0700000281703-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考