令和8年1月15日　提出 栃木那珂川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   栃木那珂川 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　石原　秀彦   TEL.

鑑定評価額 4,390,000 円  １㎡当たりの価格 12,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須郡那珂川町馬頭字町下５４６番２ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に事業 所が見られる住宅地 域 西5m町道、南側道 水道、下水 烏山 12.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 烏山駅　北方 12.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧馬頭地区中心部の住宅地域である。熟成度の高い旧市街地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当面は現 状を維持し、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は那珂川町及び周辺市町の住宅地域である。需要は地縁的選好性を有する地元居住者が中心で、外部からの 転入は少ない。那珂川町は県平均を大きく上回る人口減少率、高齢化の進行が顕著であり、当該地域は市街地中心部に 位置し利便性が高いが、不動産の需要は弱い状況が続いている。土地取引が少なく、また、画地規模もまちまちで需要 の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己利用の戸建住宅が中心で賃貸市場は未成熟であり、収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格について は、比較可能な事例は少なかったが、代替性を有する事例から試算されており、市場の実態を反映し、実証的であり説 得力を有する。よって、本件では、説得力を有する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [101.0] 100 [ 83.8] [ 99.9] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県平均を大きく上回る人口減少率、高齢化の 進行が顕著で、不動産市場は、長期的に低迷 した状況が続いている。 中心部に位置し、利便性も高いが、宅地需要 が低迷しており、地域要因に特段の変動要因 は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％