鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
高根沢 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高根沢 5-1

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　大島　克士

TEL.

鑑定評価額

66,500,000 円

１㎡当たりの価格

55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月11日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	塩谷郡高根沢町宝石台３丁目１４番１１				②地積　(㎡)	1,205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗兼倉庫Ｓ1	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西20m県道、背面道	水道、ガス、下水	宝積寺 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 49.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道　二方路

交通

施設

宝積寺駅南東方

2.4km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　低層店舗を中心とした路線系商業地域であり、当該地域に格別の変動要因はないので、当分の間、現状を維持
するものと予測する。商業地としての熟成度は高く、地価は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、高根沢町及び周辺市町の路線系商業地域一円を圏域とし、需要者の中心は、県内で広域的な事業展開
をする企業等である。当該地域は、宝積寺バイパス沿いの路線系商業地域であり、商業地の分散化等に伴う顧客吸引力
の低下傾向に変化のない中、新興の他商業地との選別化等の進行が認められるものの、回復しつつある背後の住宅地価
格との価格牽連性により需要は安定しつつある。取引規模がまちまちで市場の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、地域的特性が類似する路線系商業地の事例を中心に採用しており、当該商業地の市場性を反映して説得
力を有する価格である。収益価格は、駐車場を多く必要とする地域的特性から低位に試算されており、当該収益価格の
相対的信頼性はやや劣るものと判断する。よって、本件においては、当該地域の市場性を反映し説得力のある比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、さらに価格形成要因を再検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　物価高進により消費の基調が弱く景気減速
懸念が払拭できない中、当市では商業地の拡
散化傾向等に変化はなく、地価は二極化が進
行している。

　宝積寺バイパス沿いの路線系商業地域で格
別の変動要因はなく、比較的恵まれた立地条
件から潜在需要が認められ、地価は底硬く推
移している。

　個別的要因に格別の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高根沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｊ -115	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m県道、北東12m、南東6m、三方路		準工 (70,200)
b	Ｒ０８公１Ｊ -114	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m町道、北西6m、角地		１中専 (70,200)
c	Ｒ０８公１Ｊ -64	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東15m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０８公１Ｊ -107	宇都宮市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北26.5m市道、東6m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
e	Ｒ０８公１Ｋ -4	宇都宮市		建付地	（　）	不整形	北西20m国道、西4m、東4m、三方路		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	53,219	100 [ 96.0]	55,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,400
b	(　 ) 45,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 104.0]	51,167	100 [ 93.1]	54,959		55,000
c	(　 ) 47,527	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,575	100 [ 87.7]	54,247		54,200
d	(　 51,695) 60,800	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	62,040	100 [ 111.3]	55,741		55,700
e	(　 ) 41,845	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.5]	60,630	100 [ 106.1]	57,144		57,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -30.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,500 円／㎡]

高根沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,042,977	2,108,076	7,934,901	5,996,500	1,938,401	（　0.9758） 1,891,492	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	41,119,391 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高根沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	508.00	Ｓ1	508.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,205 ㎡	23.9 m x 48.8 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	508.00	100.0	508.00	1,749	888,492	3.0	2,665,476
							1.0	888,492
～

～

～

～

計		508.00	100.0	508.00		888,492		2,665,476
								888,492

⑨年額支払賃料	888,492 円　×　12ヶ月　＝　 10,661,904 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 508.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,661,904 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 852,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,808,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,665,476 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 888,492 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 209,503 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,042,977 円　　　　（　 8,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,791 円/㎡　月額支払賃料（　 1,749 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高根沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	358,000 円	89,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	426,476 円	10,661,904　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 482,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 662,300 円	89,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.80 /1000
④損害保険料	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,108,076 円　（　　　　　　 1,749 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9758

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,500,000 円	設計監理料率　 171,000 円／㎡　×　 508.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0503 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,996,500 円（　　　　　 4,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,042,977 円
②総費用	2,108,076 円
③純収益　①－②	7,934,901 円
④建物等に帰属する純収益	5,996,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,938,401 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,891,492 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,119,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高根沢 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	塩谷郡高根沢町宝石台三丁目１４番１１	0600005248321-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
高根沢 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高根沢 5-1

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　石坂　芳明

TEL.

鑑定評価額

66,500,000 円

１㎡当たりの価格

55,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	塩谷郡高根沢町宝石台３丁目１４番１１				②地積　(㎡)	1,205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）
	1:2	店舗兼倉庫Ｓ1	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西20m県道、背面道	水道、ガス、下水	宝積寺 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 60 ｍ、南 20 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 49.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ県道二方路

交通

施設

宝積寺駅南東方

2.4km

法令

規制

近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗等が建ち並ぶ区画整理済の路線商業地域で、スーパーが新規に開業したが、商業繁華性等に大きな変化
はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高根沢町及び隣接する宇都宮市内の路線商業地域で、主たる需要者は幹線道路沿いに店舗または事務所等
の出店を計画している事業法人等である。近隣地域の背後は、区画整理済の住宅地域で、人口は安定的に推移し、優良
な商圏を形成しているため、当該地域の需要は底堅い。近隣地域は路線商業地域で、画地規模が大きいため、取引の中
心となる価格帯は、土地が１，０００㎡～１，５００㎡程度で５，５００万円～８，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、低層の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。収益価格は、容積率が未消化で土地価格に見合った賃料を
収受できないため、低位に試算された。比準価格は規範性を有する複数の取引事例を採用し、補修正等が適切に施され
ており、市場に於ける取引の実態を反映する実証的で、説得力のある価格である。従って、本件においては、比準価格
を標準に収益価格を比較考量して、前年標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇都宮市のベッドタウン的性格を有し、利便
性や居住環境の良好な住宅地への需要は堅調
で、優良な商業背後地を抱える路線商業地域
で需要が強い。

県道沿いに郊外型店舗が連たんする路線商業
地域で、スーパーが開業したが、地域要因に
大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高根沢 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｄ -92	塩谷郡高根沢町		更地	（　）	長方形	南16m県道、中間画地		１中専 (60,200)
b	Ｒ０８公１Ｄ -93	塩谷郡高根沢町		更地	（　）	ほぼ台形	南13m県道、西6m、角地		１中専 (70,200)
c	Ｒ０８公１Ｊ -114	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m町道、北西6m、角地		１中専 (70,200)
d	Ｒ０８公１Ｊ -115	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m県道、北東12m、南東6m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,576	100 [ 81.3]	56,059	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,100
b	(　 ) 48,360	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,951	100 [ 84.4]	55,629		55,600
c	(　 ) 45,232	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 104.0]	51,167	100 [ 93.1]	54,959		55,000
d	(　 ) 46,593	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	53,219	100 [ 94.0]	56,616		56,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,800 円／㎡]

高根沢 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適切に再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,157,007	2,259,700	7,897,307	5,956,800	1,940,507	（　0.9745） 1,891,024	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	41,109,217 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高根沢 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,205 ㎡	23.9 m x 48.8 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場を備えた一棟貸し店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,785	892,500	3.0	2,677,500
							1.0	892,500
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		892,500		2,677,500
								892,500

⑨年額支払賃料	892,500 円　×　12ヶ月　＝　 10,710,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,710,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 856,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,853,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,677,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,633 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 892,500 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 279,174 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,157,007 円　　　　（　 8,429 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,840 円/㎡　月額支払賃料（　 1,785 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高根沢 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	525,600 円	87,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	428,400 円	10,710,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 482,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 648,200 円	87,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.80 /1000
④損害保険料	87,600 円	87,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,600 円	87,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,259,700 円　（　　　　　　 1,875 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,600,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,956,800 円（　　　　　 4,943 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,157,007 円
②総費用	2,259,700 円
③純収益　①－②	7,897,307 円
④建物等に帰属する純収益	5,956,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,940,507 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,891,024 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,569 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,109,217 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高根沢 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	塩谷郡高根沢町宝石台三丁目１４番１１	0600005248321-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考