令和8年1月15日　提出 高根沢 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高根沢 -8 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　石坂　芳明   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩谷郡高根沢町大字上柏崎字台１１７番１ ②地積 　(㎡) 1,357   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 地すべり防止区域 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.2 住宅 Ｓ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 東7m町道 水道、下水 仁井田 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 仁井田駅南東方 3.9km 法令 規制 地すべり防止区域 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 那須烏山市寄りの農家集落で、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。市 街化調整区域では建物の建築等が制限され、需要が限定的なため、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高根沢町及び隣接する宇都宮市北部の市街化調整区域内に存する住宅地域で、主たる需要者は地縁的選好 性を有する地元居住者または一次取得者で、外部からの転入者は殆ど見られないため、需要は弱含んでいる。市街化調 整区域内に於いては、住宅の建築が制限され、宅地の供給も限定的で、画地規模も一定でないため、取引の中心となる 価格帯の把握は困難であるが、概ね５，０００円／㎡～１５，０００円／㎡程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の住宅地域で、自己用不動産の取引が中心である。当該地域ではアパート等の建築が困難 で、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しない。比準価格は、同一需給圏内に存し価格牽連性を有する取引事例 を基に試算されており、客観的で規範性を有する価格である。市街化調整区域内の住宅地域における宅地の需給動向等 も考慮のうえ、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高根沢 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [146.9] [100.0] 100 8,100  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宇都宮市のベッドタウン的性格を有し、利便 性や居住環境の良好な住宅地への需要は堅調 で、優良な商業背後地を抱える路線商業地域 で需要が強い。 市街化調整区域内に存する農家集落で、地域 要因に大きな変動はなく、土砂災害警戒区域 に位置し、住宅需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％