鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
高根沢 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高根沢 -3

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　健司

TEL.

鑑定評価額

5,450,000 円

１㎡当たりの価格

23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月15日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	塩谷郡高根沢町大字平田字上原２０１１番３４				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成の住宅地域	北6m道路	水道、下水	仁井田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ道
路

交通

施設

仁井田駅南西方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

仁井田駅に比較的近い既成の住宅地域であり、地域要因に格別な変動要因は見当たらない。よって、概ね現状で
推移すると予測する。地価水準は概ね横這い傾向で推移すると判断する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,970 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高根沢町及び周辺都市の既成住宅地域。近隣地域は仁井田地区の既存の住宅地域で、土地取引はあまり
見られない地域である。需要者の中心は、高根沢町、周辺都市の居住者、通勤者で１次取得者が大半を占める。近隣地
域は、既成の住宅地域で熟成しているが、より街路条件等が優れる区画整理地や民間の新規分譲地等と比較すると、需
要は弱い。市場の中心価格帯は土地は５００万円程度。新築戸建では２，０００万円～２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺には戸建住宅の外、低層のアパート等も見られるため収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準
が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。自用目的での取引が中心であるので多数の取引事例から
試算した信頼性の高い比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高根沢 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,900 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[135.4]

[100.0]
100

23,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     23,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は緩やかに回復しているものの、個
人消費、新設住宅着工戸数はやや弱含み。雇
用・労働は足踏みの動き、物価水準は上昇傾
向が続いている。

仁井田地区の古くに分譲された住宅地域であ
り、地域要因に大きな変動はない。仁井田地
区は土地取引が少ない状態が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高根沢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｂ -41	塩谷郡高根沢町		更地	（　）	ほぼ整形	西6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０８公１Ｄ -70	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m未舗装私道、南西4m、角地		１住居 (60,160)
c	Ｒ０８公１Ｄ -72	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	不整形	南東22m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０８公１Ｊ -57	塩谷郡高根沢町		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m道路、中間画地		１低専 (40,60)
e	Ｒ０８公１Ｊ -63	塩谷郡高根沢町		底地	（　）	ほぼ整形	北5.5m道路、西5.5m、角地		１低専 (50,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	20,796	100 [ 89.1]	23,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,300
b	(　 ) 6,502	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 50.0]	100 [ 101.0]	18,393	100 [ 77.9]	23,611		23,600
c	(　 ) 14,408	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 64.0]	32,096	100 [ 139.0]	23,091		23,100
d	(　 ) 32,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,030	100 [ 135.6]	23,621		23,600
e	(　 23,594) 23,594	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.0]	28,387	100 [ 116.8]	24,304		24,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -36.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,600 円／㎡]

高根沢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,837,567	560,972	2,276,595	2,193,170	83,425	（　0.9709） 80,997	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,840,841 円　　　　（　 7,970 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高根沢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	14.9 m x 15.6 m	前面道路：道路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階１ＤＫタイプ３戸。駐車料込の賃料

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	100.00	100.0	100.00	1,214	121,400	1.0	121,400
							1.0	121,400
～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,250	125,000	1.0	125,000
							1.0	125,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		246,400		246,400
								246,400

⑨年額支払賃料	246,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,956,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,956,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 236,544 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,720,256 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,267 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,044 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,837,567 円　　　　（　 12,284 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,266 円/㎡　月額支払賃料（　 1,214 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高根沢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,200 円	32,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,272 円	2,956,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 239,000 円	32,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.80 /1000
④損害保険料	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,300 円	32,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 560,972 円　（　　　　　　 2,428 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,193,170 円（　　　　　 9,494 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,837,567 円
②総費用	560,972 円
③純収益　①－②	2,276,595 円
④建物等に帰属する純収益	2,193,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	83,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	80,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,840,841 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,970 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高根沢 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	塩谷郡高根沢町大字平田字上原２０１１番３４	0600005243602-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
高根沢 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高根沢 -3

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　市村　明洋

TEL.

鑑定評価額

5,450,000 円

１㎡当たりの価格

23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	塩谷郡高根沢町大字平田字上原２０１１番３４				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成の住宅地域	北6m道路	水道、下水	仁井田 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ道
路

交通

施設

仁井田駅南西方

450m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には未利用地も残るが、外部からの需要に乏しいことから基本的には現状維持的に推移する。中心部から離
れた仁井田地区にあって地価は低位になっており、今後も概ね横ばいで推移することが予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 23,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,420 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高根沢町を中心に、周辺市町の住宅地域。主な需要者は、圏域内に居住または通勤する一次取得者である
。需要の中心は立地や住環境に優れる区画整理地、新規分譲地であるが、中心部から離れた仁井田地区においては新規
分譲等はほとんどなく、地縁的な取引が中心で外部からの流入は少ない。中心価格帯は土地のみで５００万円～８００
万円程度、新築戸建物件が供給されるとすれば概ね２０００万円～２５００万円程度と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場における取引は自用目的のものが多く、町内の類似事例を採用して求めた比準価格は市場の特性を反映し規範性が
高い。一方、賃貸市場が成熟しておらず、賃料水準が地価に見合っていないことから収益価格は低位に求められ、建築
費等の想定によっては更に下振れする可能性がある。したがって収益価格は参考にとどめ、信頼性の高い比準価格を採
用し、単価と総額との関連及び代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高根沢 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,900 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[136.4]

[100.0]
100

23,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宇都宮市等のベットタウンであり、人口減少
の中でも不動産市場は比較的安定している。
令和１０年度中に町役場が郊外へ移転する予
定である。

仁井田地区の古い分譲地で地域要因に格別の
変動はない。駅から徒歩圏内にあるが、駅利
用者は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高根沢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｂ -41	塩谷郡高根沢町		更地	（　）	ほぼ整形	西6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０８公１Ｄ -75	塩谷郡高根沢町		更地	（　）	台形	西4m町道、中間画地		１低専 (40,60)
c	Ｒ０８公１Ｄ -89	塩谷郡高根沢町		更地	（　）	不整形	東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０８公１Ｄ -95	塩谷郡高根沢町		更地	（　）	ほぼ正方形	東4m未舗装私道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,212	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	20,796	100 [ 89.1]	23,340	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,300
b	(　 ) 23,419	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 79.2]	29,569	100 [ 124.8]	23,693		23,700
c	(　 ) 23,416	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	31,902	100 [ 131.0]	24,353		24,400
d	(　 ) 31,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	30,490	100 [ 129.6]	23,526		23,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 23,600 円／㎡]

高根沢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域に存し、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,729,570	540,371	2,189,199	2,111,690	77,509	（　0.9728） 75,401	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,713,659 円　　　　（　 7,420 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高根沢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	97.14	Ｗ2	194.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	14.9 m x 15.6 m	前面道路：道路　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫアパート４戸、平均専有面積４９㎡、駐車場込み。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	97.14	100.0	97.14	1,220	118,511	1.0	118,511
							1.0	118,511
～

～

～

～

計		194.28	100.0	194.28		237,022		237,022
								237,022

⑨年額支払賃料	237,022 円　×　12ヶ月　＝　 2,844,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,844,264 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 227,541 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,616,723 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,022 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,181 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,022 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,666 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,729,570 円　　　　（　 11,816 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,273 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高根沢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	124,400 円	31,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	113,771 円	2,844,264　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,100 円	31,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.80 /1000
④損害保険料	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,100 円	31,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 540,371 円　（　　　　　　 2,339 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 194.28 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0566 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,111,690 円（　　　　　 9,142 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,729,570 円
②総費用	540,371 円
③純収益　①－②	2,189,199 円
④建物等に帰属する純収益	2,111,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	77,509 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	75,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 326 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,713,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,420 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高根沢 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	塩谷郡高根沢町大字平田字上原２０１１番３４	0600005243602-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考