令和8年1月15日　提出 野木 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野木 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.

鑑定評価額 664,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡野木町大字野木字三軒在家１４８番４ ②地積 　(㎡) 34,571   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 工場 大中規模の工場が建 ち並ぶ市街地近接の 工業団地 西16m町道、三方路 水道 野木 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   550 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 170.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 野木駅　南西方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大中規模の工場等が見られる工業団地内にあり、地域的な熟成度は安定している。野木町を含む県南部の工場地 は、立地性や価格面等から競合関係より優位性が見られ、地価は上昇傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は栃木県を含む北関東内陸部エリアにおいて、大中規模工場が集積する工業地域。需要者の中心は全国展開 する製造及び流通関連の企業である。県内においても工場地の選別化は進んでおり、首都圏との位置関係等から県南部 では需要が比較的高いものの、現況の宅地供給が少ないことから新規の産業団地が期待される。市場の取引価格帯は、 取引規模がまちまちであり、総額の把握は困難であるが、単価は１㎡当たり２万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業団地内の工業地域にあり、自己使用目的を中心とする工場が多く、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算 しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、試算過程における補修正等は適切に施 され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [105.9] 100 100 [100.0] 100 [111.3] [100.0] 100 19,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県南部の工場地は、首都圏における立地性や 価格面等からみて、相対的に引き合いが強い 傾向が見られる。 隣接市街地との位置関係や街路整備の状態等 から、工業団地として比較的優位性があり安 定感が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％