令和8年1月15日　提出 野木 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野木 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 7,140,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡野木町大字友沼字松原６５０４番１８ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 東6m町道 水道 野木 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ　町道 交通 施設 野木駅　北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部からはやや距離を有する住宅地域である。一部で取引価格に改善も認められ、地価は下げ止まりに 近い状況と思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線の野木町及びその周辺市に形成される住宅地域。需要者は、野木町及びその周辺市に 居住する一次取得者層が中心である。選別化の流れのなかで住環境がより良好な土地区画整理地や新規開発分譲地に需 要が集まり、街路条件や住環境などがやや劣る住宅地の需要は弱含んでいる。なお土地については、１㎡当たり単価で ３万円台前半から４万円台が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、アパート等の賃貸物件が皆無であり、自己用住宅地としての利用が大半を占める。また、 土地の取引も自用目的での取引にほぼ限定され、近隣の住宅地の取引水準等の市場性を重視して取引の意思決定を行う のが一般的と考えられる。従って本件では、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 77.2] [102.0] 100 32,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野木町では人口減少、高齢化率の上昇が続い ている状況にあるが、住環境や利便性に優れ た一部の地域では需要は回復傾向にある。 国道４号の西方に位置し市街地中心部からは やや距離を有するが、地域は比較的安定して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％