令和8年1月15日　提出 野木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野木 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 6,810,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡野木町大字丸林字鶴巻５９５番２１ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南西6m町道 水道、下水 野木 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 野木駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅などが区画整然と存する住宅地域である。周辺における取引価格の水準は比較的安定しており、今後に ついても地価は横ばい～僅かな上昇で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線沿線の野木町及びその周辺市町に形成される住宅地域。需要者は、野木町及びその周辺市 に居住する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの流入は少ない。町内では新規分譲地等を中心に地価が上昇 基調にある一方、立地や住環境などに劣る住宅地域や郊外部にあっては選別が厳しい状況にある。なお、土地について は、総額で６００万円～１０００万円弱が需要の中心となっていると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が多い住宅地域で、市場参加者は個人が中心であることから、自己利用の不動産物件の購入を前提 とし、収益性よりも利便性や居住快適性を重視するので、近隣の住宅地の価格水準等の市場性を重視して取引の意思決 定を行うものと考えられる。よって標準地に係る市場の特性を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 76.5] [104.0] 100 32,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野木町では人口減少、高齢化率の上昇が続い ている状況にあるが、住環境や利便性に優れ た一部の地域では需要は回復傾向にある。 地域要因に大きな変化はないが、町内におい ては比較的住環境に優れた住宅地域であり、 地価は下げ止まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％