令和8年1月15日　提出 壬生 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壬生 -11 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡壬生町大字安塚字西原２３８９番１１外 ②地積 　(㎡) 334   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が見られる住宅地 域 北西6m国道 水道、下水 安塚 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ　国道 交通 施設 安塚駅　北西方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発の規制が厳しい市街化調整区域内の農家集落地域であるため、今後も現状を維持するものと予測する。市街 化調整区域ではあるが、宇都宮市にも近いことから需要は比較的安定しており、地価は横ばい傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は壬生町を中心に周辺市町も含む市街化調整区域の住宅地域である。開発規制の厳しい市街化調整区域とい うこともあり、需要者は地縁的選好性を有する市街化調整区域内の居住者がほとんどで、外部からの需要はほぼない。 宇都宮市にも近接していることから農家住宅の他一般住宅も見られる状況であり、その割安感から宅地需要も比較的見 込まれる地域である。画地規模は多様であり、需要の中心価格帯を見つけることは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引が少ない市街化調整区域であるため、取引事例比較法において採用した事例は隣接市のものも採用せざるを得なか った。しかしながら、再吟味の結果、比準の過程は適切であり、比準価格の信頼性は高いと思量した。なお、周辺には 賃貸物件はなく、自用の戸建住宅が主体であるため収益価格の試算には至らなかった。よって、当該地域の不動産市場 の特性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で高齢化率は県平均程度であ る。令和６年は土地取引件数及び取引面積共 に増加した。区画整理事業も順調で産業団地 も施行中である。 市街化調整区域であるため変動要因はない。 道路拡幅事業が進捗中であるが、開発規制が 厳しい地域であるため、今後も地域的な変化 はほぼない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％