令和8年1月15日　提出 壬生 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壬生 -7 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　西田　直樹   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡壬生町本丸２丁目１５６４番４ ｢本丸２－１３－１５｣ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ既成の住宅地域 東4m町道 水道、下水 壬生 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ町 道 交通 施設 壬生駅西方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 壬生町の中心市街地における成熟が高い住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないため、今後も現状のまま 推移していくものと思われる。地価は、緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、壬生町及び周辺市町の住宅地域である。需要者は、壬生町及び周辺市町に居住する一次取得者が中心で ある。近隣地域は街区が劣る地域であるが、市街地における比較的利便性が良い住宅地域として需要は底堅い状況にあ る。市場での中心となる価格帯は、土地で７００万円～１，２００万円程度、新築戸建で２，０００万円台～３，００ ０万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の理由により収益価格及び積算価格の試算をすることができなかった。標準地は、自用目的の利便性、住環境等を 重視した取引が中心の住宅地域に所在しており、実際の取引事例に基づく比準価格は市場の実勢を反映した説得力の高 いものと判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [144.1] [102.0] 100 33,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 壬生町の人口は減少傾向にある。その他、建 築費の上昇や金融政策の動向が全般的に不動 産市場に影響を及ぼしている。 地域要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％