令和8年1月15日　提出 壬生 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壬生 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下都賀郡壬生町幸町２丁目３４０２番４６ ｢幸町２－１６－６｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ熟成度の高い住宅 地域 北4m町道 水道、下水 おもちゃのまち 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ町道 交通 施設 おもちゃのまち駅　北 東方 250m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 道路幅員は狭いが、区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現状を継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は壬生町及び周辺市町における住居系の地域で、需要者の中心も壬生町及び周辺市町居住者であり、隣接の 下野市、宇都宮市の住宅地域とも広域的な競争関係にある。同一需給圏内では土地区画整理事業地内や新規分譲により 良好な住宅地が供給されているが、堅調な土地需要に支えられ、地価は横ばい乃至上昇傾向にある。土地は７００～ １，２００万円程度、新築の分譲戸建価格は上昇し２，８００～３，３００万円が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域にあり、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を目安に価格が決定さ れている。分譲地内であるが、適切な造成事例が収集できず、原価法の適用は断念した。また標準画地の規模では、法 令上の規制から適切な収益目的の建物が想定できず、収益価格は求め得ない。よって比準価格により試算価格を求め、 代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [108.1] [100.0] 100 43,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が続くが、取引件数が堅調で活力が 残っている。町役場の移転や、コストコ周辺 の区画整理事業等、今後の動向が注視される 。 おもちゃのまち駅東部に開発された古い分譲 地域で、熟成度は高く変動は無い。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％