令和8年1月16日　提出 芳賀 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   芳賀 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　征人   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡芳賀町大字稲毛田字屋敷添１４３０番 ②地積 　(㎡) 1,679   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅と中規模農 家住宅が混在する住 宅地域 東7.8m県道 水道、下水 市塙 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ県道 交通 施設 市塙駅　北西方 7.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に存する農家集落地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測 する。価格水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芳賀町及びその周辺市町の農家集落地域。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人であり、圏外からの 転入者はほとんどない。農家集落地域内の住宅地は需給ともに弱含みであり、価格水準は低位で若干の下落傾向で推移 している。宅地取引は少なく、取引規模がまちまちで総額での把握は困難であるが、１㎡当たり概ね１～１．２万円程 度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該市場では地縁的選好性を有する自用目的の個人による取引が中心である。多数の取引事例から試算した比準価格は 実証的で、かつ、市場の特性に適合していることから信頼性が高いと判断した。よって、比準価格を標準とし、代表標 準地との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、標準地周辺にはアパート等は見られず、賃貸市場 が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [104.8] [100.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は県平均を下回っているが、高齢 化率は県平均を上回っている。令和６年の土 地取引は、前年比で件数は増加したが、面積 は減少している。 郊外の市街化調整区域に存する農家集落地域 であり、地域要因に大きな変動はない。価格 水準は若干の下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％