令和8年1月15日　提出 市貝 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市貝 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.

鑑定評価額 37,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡市貝町大字赤羽字内堀道東３５５番５４外 ②地積 　(㎡) 1,981   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2.5 店舗 Ｓ1 中規模小売店舗等が 建ち並ぶ路線商業地 域 西6m町道 水道、下水 市塙 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 市塙駅　西方 5.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道の移設に伴い通行量が減少するなど、商業地としての立地性が悪化したことを受け、地域内にあった店舗の 閉鎖が進むなど、地域的に衰退化しており、今後もこの傾向は持続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市貝町及びその周辺市町に及ぶ商業地域。需要者の中心は、地元の個人事業主あるいは県内外の企業で ある。当該地域は県道の移設に伴い、顧客の流れが変化し、店舗の閉鎖等が進むなど、地域的に衰退しているため、需 要はかなり弱い。取引価格の中心は、適切な取引が少ない現状から判断が難しいものの、概ね２０，０００円／㎡前後 であり、需要が低迷していることもあって、地価は未だ下落傾向を持続している状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件にあっては、比準価格及び収益価格を関連づけて求める。比準価格は類似の事例は少ないものの、数多くの事例が 得られ、適切に比準された結果、比較的妥当性のある価格といえる。一方、収益価格は、賃料の上昇が期待できないう え、建築費等の高騰もあって、採算性が悪化しているため試算できなかった。したがって、鑑定評価額を決定するにあ たっては、比準価格を標準とする一方、代表標準地から得られた価格との均衡も考慮し、上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [115.9] [100.0] 100 19,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市貝町は農村部に位置し、商業背後地が狭い ため、商業地自体が形成されておらず、店舗 等は各所に散在するのみであり、新たな需要 も生まれにくい。 県道の移設に伴い通過交通量が減少する一方 、地域内の店舗の閉鎖が進むなど、地域的に 衰退化しており、需要はかなり低迷している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　  +8.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％