令和8年1月15日　提出 市貝 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市貝 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　金田　敏夫   TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡市貝町大字市塙字北城１４２０番１ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が多く見られる住 宅地域 東6.2m町道 水道 市塙 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ町道 交通 施設 市塙駅　西方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部に位置するものの、周囲に未利用地が多いなど、住宅地としての熟成にやや欠ける一方、立地性が悪 く新たな需要も期待できないため、当分の間は現状維持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市貝町及びその周辺市町に及ぶ住宅地域。需要者の中心は、町内在住者及び町内の企業等に勤務する者等 の一次取得者層が中心である。需要は、立地性の悪さ及び過疎化の進行に伴う人口減少等の影響を受け、かなり冷え込 みを見せている。取引の中心は土地のみで５００万円以下、土地及び建物で２，５００万円前後であり、町の中心部に 位置するものの、地域的な熟成に欠ける一方、過疎化に伴う需要の低迷もあって、地価は未だ下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格については後記の理由で求められなかったため、本件にあっては比準価格を標準として求める。 比準価格は、町内の取引事例は少ないものの、地域性の類似する事例が得られ、適切に比準された結果、比較的妥当性 の高い価格といえる。したがって、鑑定評価額を決定するにあたっては、比準価格を標準としつつも、不動産取引が低 迷している当町の現状も考慮し、さらに代表標準地との均衡も踏まえ、上記のごとく決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂木 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,000 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [105.0] 100 [ 81.0] [102.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高・金利上昇等の影響により、今後の景 気の見通しは不透明感が漂う。市貝町は、立 地性が劣る一方、人口減少も多く、需要は未 だ低迷している。 町の中心部に位置する既存の住宅地であるが 、過疎化の進行等により、地域開発が進まず 、地域的な変化に欠けた状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％