令和8年1月15日　提出 茂木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂木 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　阪上　真佐彦   TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 芳賀郡茂木町大字茂木字中ノ内４０８番７ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た既成住宅地域 南6.5m町道 水道、下水 茂木 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ町道 交通 施設 茂木駅　東方 1.3km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に近い既成の住宅地域である。主要な商業施設にも近く利便性が高いことから、周辺は既に住宅地 として利用されている画地が多い。特に変動要因はないことから現状で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茂木町及び周辺市町の住宅地域と判断した。需要者の中心は茂木町の在住者が大半で、外部からの流入は ほとんどない。当該地域は茂木町のほぼ中心部に位置しており、商業施設にも近いことから利便性も高いが、過疎化と 高齢化が進行中の茂木町では宅地需要はかなり小さい。土地については総額で５００万円未満が大半で、新築の戸建物 件はほとんど見られないが、販売されるとすれば２，０００万円程度が目安と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパ－ト等はなく自己利用の戸建住宅が中心で賃貸市場は未成熟である。よって、収益価格は試算しなかった 。比準価格については、茂木町の不動産取引が非常に少ないことから周辺市町の事例も採用しているものの、地域要因 等の各種要因や比準の各段階を再吟味した結果、信頼できると思量した。よって、戸建住宅が中心の住宅地域であるこ とから比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率共に県平均を大きく 上回っている。令和６年の取引件数は大きく 減少したが、林地の取引が多く取引面積はか なり増加した。 中心部に近い既成市街地であり、特に変動要 因はない。茂木町全体として需要は低下して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％