別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
益子 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
益子 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.
鑑定評価額 2,850,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芳賀郡益子町大字塙字西谷９２０番２７
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
閑静な住宅地域
 南6m道路 水道 益子

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ道路		 交通

施設		 益子駅北西方

2.9km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は町西部の分譲住宅地域で、今後も住宅地域として推移するものと予測する。同様の分譲住宅地の空地
も多く、需要が弱いことから、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、芳賀郡内及びその周辺市町の住宅地域である。需要者は益子町及びその周辺市町に居住する一次取得者
層が中心で、首都圏など同一需給圏外からの需要も稀にある。当該地域は、真岡市との境界付近に位置する分譲住宅地
域で、地域の熟成度は高いが、周辺には同様の分譲住宅地が空地のまま多くあり、供給は多い。土地は５００～７００
万円程度、新築戸建は２３００～２７００万円程度が需要の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺部は戸建中心の住宅地域で、自用目的での取引が支配的である。比準価格は、対象標準地と同地区の分譲住宅地域
の取引を基に求められた。収益価格は、戸建中心の住宅地域で賃貸市場が形成されておらず、求められなかった。よっ
て、唯一求められた比準価格を標準とし、人口減少下における住宅地域の需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茂木 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,000 円／㎡		 [ 96.7]
100		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 [105.0]
100		 14,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 過去１年間の人口増減率は、県の－０．７％
を上回る－１．５％となっており、高齢化率
（３６．４％）も高く、住宅地需要は弱い。


周辺を農地に囲まれた分譲住宅地域で、外部
からの需要はなく、周辺分譲住宅地域の未利
用地が低価格で供給されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 益子 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公３
Ｅ
-66		 芳賀郡益子町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m未舗装私
道、中間画地
（都） 

(60,200)
b Ｒ０８公３
Ｅ
-68		 芳賀郡益子町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m町道、
西6m、角地
（都） 

(70,200)
c Ｒ０８公３
Ｅ
-69		 芳賀郡益子町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6.5m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d Ｒ０８公３
Ｊ
-204		 芳賀郡益子町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.8m町道、
北4.8m、角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,501  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
12,715 		 100
[ 102.5]
12,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
13,000 
b (　           ) 
22,576  		 100
[ 130.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
16,631 		 100
[ 117.6]
14,142 
14,800 
c (　           ) 
14,866  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 102.0]
15,219 		 100
[ 111.7]
13,625 
14,300 
d (　           ) 
14,530  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
13,720 		 100
[  98.0]
14,000 
14,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,200 円／㎡]  



益子 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  原価法の適用に当たって適切かつ規範性のある事例資料が収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲住宅地内にあって、賃貸市場が形成されていないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 益子 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芳賀郡益子町大字塙字西谷９２０番２７
 0601000050227-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
益子 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
益子 -2 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　西田　直樹   TEL.
鑑定評価額 2,830,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 芳賀郡益子町大字塙字西谷９２０番２７
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
閑静な住宅地域
 南6m道路 水道 益子

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ道
路		 交通

施設		 益子駅北西方

2.9km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないため、今後も概ね現状のまま推移していくもの
と思われる。地価は、下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、益子町及び周辺市町の住宅地域である。需要者は、益子町及び周辺市町に居住する一次取得者が中心で
ある。近隣地域は既成住宅地域として成熟しているが、経年による競争力の低下や当町及び周辺市町の人口減少の影響
等により需要は弱い状況にある。市場での中心となる価格帯は、土地で３００万円～７００万円程度、新築戸建で２，
０００万円～２，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 後記の理由により収益価格及び積算価格の試算をすることができなかった。標準地は、自用目的の利便性、住環境等を
重視した取引が中心の住宅地域に所在しており、実際の取引事例に基づく比準価格は市場の実勢を反映した説得力の高
いものと判断した。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　茂木 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     15,000 円／㎡		 [ 96.7]
100		 100
[105.0]		 100
[102.0]		 [105.0]
100		 14,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     14,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 益子町の人口は減少傾向にあり、高齢化率は
増加傾向にある。過疎化の進行により全般的
に需給動向が減退している。


地域要因に大きな変動は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 益子 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公３
Ｊ
-204		 芳賀郡益子町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.8m町道、
北4.8m、角地
（都） 

(70,200)
b Ｒ０８公３
Ｊ
-206		 芳賀郡益子町

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m県道、
南西6m、角地
（都） 

(70,200)
c Ｒ０８公３
Ｋ
-33		 那須烏山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
d Ｒ０８公３
Ｍ
-92		 那須烏山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
14,530  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
13,720 		 100
[  98.0]
14,000 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
14,700 
b (　           ) 
7,220  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[  92.7]
9,560 		 100
[  72.7]
13,150 
13,800 
c (　           ) 
13,790  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 105.0]
17,266 		 100
[ 120.8]
14,293 
15,000 
d (　           ) 
13,122  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
12,247 		 100
[  97.9]
12,510 
13,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     14,100 円／㎡]  



益子 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 賃貸市場が未成熟な地域であり、賃貸建物の想定が適さないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 益子 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　芳賀郡益子町大字塙字西谷９２０番２７
 0601000050227-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考