令和8年1月15日　提出 上三川 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 5-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　石原　秀彦   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町大字上三川字中町４９５９番２外 ②地積 　(㎡) 276   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗、事務所兼住宅 Ｓ3 店舗、一般住宅等が 混在する中心商業地 域 西18m県道 水道、下水 石橋 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 石橋駅　東方 4.9km 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の住宅等も混在する既成の商業地域で、商業地域としては衰退化しており、今後もこの傾向は継続 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上三川町及び周辺市町の低層店舗兼住宅の立地可能な商業地域。需要は地縁的選好性を有する地元の個 人や小規模な事業主等が中心で、町外からの流入は少ない。当該地域は中心部の低層店舗、住宅等が建ち並ぶ商業地域 であるが、昨今は主要な出店は幹線道路沿いとなっており、近隣地域のような既成商業地域の需要は少ない。取引も少 なく、また画地規模もまちまちであるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域では、一般住宅も多く混在し、商業用についても自用の店舗や事務所等が多く、建築費上昇等を踏まえた採算 性に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は、代替性を有する取引 事例より求められており、市場の実態を反映し実証的で説得力を有する。よって、本件では、説得力を有する比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,100 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [132.3] [100.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 路線商業地域に比し、特に旧市街地に位置す る既成の商業地域は衰退化傾向が続いている 。 旧市街地の商業地域であり、地域要因に格別 の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％