令和8年1月15日　提出 上三川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上三川 -5 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　石原　秀彦   TEL.

鑑定評価額 9,670,000 円  １㎡当たりの価格 42,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内郡上三川町しらさぎ３丁目１３番３外 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 西4m町道 水道、ガス、下水 石橋 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 町道 交通 施設 石橋駅　東方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域であり、周辺では新規分譲も行われ、需要が堅調で、地価は今後も安定的に推移するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上三川町及びその周辺市町の住宅地域。主たる需要者は町内及びその周辺市町の居住者及び通勤者等の一 次取得者層であり、圏外からの流入も見られる。区画整理が行われた住宅地域で、居住環境も良好であり、新規分譲等 、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は土地で２００～２５０㎡程度、概ね８００～１，１００万円程度であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等を建設するには駐車場の必要性等、一定規模以上の面積が必要な地域であるが、対象地は公法上１低専に指 定されており、画地規模が小さく、経済合理的な建物想定を行うことができず、収益価格は試算し得なかった。一方、 比準価格は、同一需給圏内の代替性を有する取引事例より求められており、市場の実態を反映し実証的で説得力を有す る。従って、本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　真岡 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [101.4] 100 100 [105.0] 100 [ 82.4] [102.0] 100 42,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 需要は新規分譲が中心で、既成の住宅地域の 需要は弱い。地域により地価上昇と下落の二 極化が起こっている。 区画整理が行われた住宅地域で熟成しており 、地域要因に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％