令和8年1月15日　提出 下野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　伊矢野　忠寿   TEL.

鑑定評価額 1,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市下石橋字花林５２１番 ②地積 　(㎡) 61,524   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 事務所兼工場 大中規模工場の建ち 並ぶ国道に近い工業 団地 西18m県道、三方路 水道、ガス、下水 石橋 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    50,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ　県道 交通 施設 石橋駅　南西方 2.6km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 市街地周辺の大中規模工場等の見られる工業団地内にあり、工場地域として熟成していることから当面は現状を 維持するものと予測される。県南部の工業地需要は比較的堅調で底堅く推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北関東内陸部で大規模工場の立地可能な一円の圏域。需要者は、総額の観点から全国規模の企業が中心と なる。当該地域は首都圏に近く交通の要衝へのアクセスに恵まれた立地条件を有しており、需要は堅調で底堅い。取引 される画地規模もまちまちであるため、総額での把握は困難であるが、単価１８，０００～２３，０００円程度が需要 の中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業団地の造成事例は収集できず、原価法は適用できなかった。また自用の工場が多い地域にあって、適切な賃貸事例 は収集出来なかったため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は工場用地の取引事例により求められており、対象 地の地域要因に即して十分な験証をしたものと認められることから、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意 して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [105.9] 100 100 [100.0] 100 [109.0] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 栃木県の工場用地は、予約の段階で完売する ほど需要が高く、造成費の高騰も相俟って、 価格は急上昇している。 大工場等の連坦する熟成した工業団地であり 、地域要因に変化はないが、新規分譲地との 選別化がある。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％