令和8年1月15日　提出 下野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -15 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市中大領字松香３６９番３ ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が散在する住宅地域 南東7.5m市道 水道 石橋 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   270 ｍ、南   150 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 石橋駅　南西方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は市街化調整区域内の住宅地域で、周囲に農地や太陽光発電用地も見られ変化には乏しい。地域要因に 大きな変動要因は特に認められなく、今後も現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下野市及び周辺市町の市街化調整区内の住宅地域である。需要者の中心は当該圏域内の居住者等で、地 縁的選好性を有する者が多いと見られる。当該地域は市街地に比較的近いものの、市街化調整区域内の農村集落地域で あるため土地の流動性は低く、需要及び供給は少ない。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、画地規模のバラツ キも大きいため一概には言いづらいが、１平方メートル当たりで概略１万円台半ば程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内中心部からやや離れて位置し、農地等も多く見られる市街化調整区域内の集落地域に所在する。賃貸市場は未成熟 であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、自己使用目的での取引が中心の地域で、取引価格の水準を指標 に価格が決定されることが一般的であると認められる。よって、市場での取引の実態を反映して実証的な比準価格を採 用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　壬生 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 95.9] [100.0] 100 15,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、横ばい傾向で推移。住宅投資は 「持家」等の低調で弱含んでいる。当市の総 人口は最近は若干減少傾向となり、生産年齢 人口は減少傾向。 地域要因に大きな変化は認められない。市街 化調整区域内の農家集落地域であり、土地の 流動性は低く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％