令和8年1月15日　提出 下野 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -14 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市下坪山字的場５２７番 ②地積 　(㎡) 443   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅や一般住宅 が見られる集落内の 住宅地域 北4m市道 水道、下水 小金井 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   270 ｍ、南   150 ｍ、北   280 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 小金井駅　東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市南東部の農家住宅地域で今後も住宅地域として推移するものと予測する。市街地からかなり離れ た位置にあり、地域要因の変化が乏しく、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下野市及び周辺市町の市街化調整区域の住宅地域である。需要者は、地縁的選好性を有する同一需給圏内 の居住者が中心で、同一需給圏外からの流入はほとんど見られない。当該地域は、良好な水田地帯に囲まれており、地 域要因の変化は乏しく、需要は少ない。市場の中心価格帯は、取引が少なく、画地規模もまちまちで総額での価格帯は 見いだせないが、単価的には１㎡当たり１万円から１．５万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引事例が少なく市街化調整区域内の事例を基に求められたが、価格水準は近く、取引時点も新しいこと から、近隣地域の市場性を反映しているものと言える。市街化調整区域内にあって、収益価格が求められず、市場の実 態を反映していると判断される比準価格を標準とし、農家住宅地域の需給動向等を考慮の上、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　壬生 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [127.1] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去１年間の人口増減率は、県の－０．７％ を下回る－０．４％となっており、高齢化率 （２８．３％）は低く、住宅地需要は強い。 市街化調整区域内にあり、周辺を農地に囲ま れ地域要因の変化はなく、土地需要は限定的 で、取引はほとんど見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％