令和8年1月15日　提出 下野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -11 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.

鑑定評価額 6,340,000 円  １㎡当たりの価格 35,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市川中子字東原３３２９番６２３外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に空 地も見られる住宅地 域 北6m市道 水道、下水 小金井 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小金井駅　南方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国分寺地区の南方に位置する分譲住宅地域である。最寄り駅や店舗等への接近性が比較的良好であることから、 今後も現在の住環境を維持するものと予測される。地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で下野市及び周辺市町の住宅地域。需要者は市内の居住者又は通勤者の一次取得者が中 心であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。需要は区画整理や開発分譲による街路、立地条件が良好で、住環境 に良好な地域に強い傾向があり、当該地域においても同様な需要が見られる。土地は１５０㎡～２５０㎡程度で６００ 万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～４，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域にあるが、画地規模により経済合理的な賃貸経営が困難なため、 収益価格は試算しない。比準価格は同一需給圏内の規範性を有する複数の事例から求めており、試算過程の補修正等は 適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [133.7] [100.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下野市の総人口は概ね横ばいから減少傾向で ある。建築費等の高騰や金利上昇の先行き不 透明感による市場への影響が注視される。 国分寺地区の小規模な分譲住宅地域で、立地 性から住宅需要は概ね堅調である。地域要因 に大きな変動要因はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％