令和8年1月15日　提出 下野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -10 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市小金井字結城道１２２番６ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 東3m市道 水道、下水 小金井 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ｍ市道 交通 施設 小金井駅　北方 400m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 小金井地区の戸建住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。街路条件には劣ることから選好性はやや低く、当面は 現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線に形成される住宅地域。需要者の属性は下野市及びその周囲市町の居住者が中心である と考えられる。熟成度の高い住宅地域であり供給（取引件数）は少ないが、最寄駅に近く生活利便性に比較的優れるた め潜在的な土地需要が見込まれる地域である。土地については、１㎡当たり単価で３万円台後半から５万円弱の水準が 需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模の戸建住宅が多い住宅地域で、市場参加者は個人が中心であるため、収益性よりも居住の快適性及 び利便性を重視し、取引市場での動向を注視して価格の意思決定をすると考えられる。よって標準地に係る市場の特性 を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記の通り決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [122.7] [102.0] 100 39,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下野市の人口は概ね横ばい～微減傾向にある が、自治医大駅周辺のほか、土地区画整理済 みエリアを中心に不動産需要は堅調である。 地域要因に大きな変化はないが、街路条件が 劣るため、選好性がやや低い地域になってい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％