令和8年1月15日　提出 下野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -8 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 8,920,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市小金井２丁目６番１２外 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 小金井 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小金井駅　北西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小金井駅周辺の住宅地域は比較的人気が高く、転入者数が転出者数を上回る社会増が見られる。格別な変動要因 は無く、当分の間現状維持で推移するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、下野市及び隣接市町の一部を含む住宅地域。需要者の中心は当市の居住者及び通勤者であるが、圏外か らの転入者も見られる。小山市に近接し、始発駅でもある小金井駅を最寄りとしており、また、人気の高い自治医大周 辺の住宅地域とも比較的近い位置関係にある区画整然とした住宅地域であるため、需要は堅調である。取引の中心とな る価格帯は、土地で概略８００万円～１５００万円程度、新築戸建物件で２５００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当市における移動手段は自家用車が中心であり駐車場の確保は必要条件と言えるが、標準地は画地規模が小さいためア パート等の収益物件を想定する経済合理性は低く、収益価格は試算しなかった。当該地域では自己使用目的での取引が 中心と考えられ、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって、市場での取引の実態 を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [100.0] [104.0] 100 48,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、横ばい傾向で推移。住宅投資は 「持家」等の低調で弱含んでいる。当市の総 人口は最近は若干減少傾向となり、生産年齢 人口は減少傾向。 小金井駅は宇都宮線の始発列車もあり、新幹 線の止まる小山駅にも近いため、駅周辺では 転入者も見られる。地域要因に特別な変動は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％