令和8年1月15日　提出 下野 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市下古山２丁目６番７外 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅が比較的建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南6m市道 水道、下水 石橋 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 石橋駅北西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理済みの住環境に優れた住宅地域である。市内において比較的選好性の高い住宅地域であり、地価は 上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で、概ね下野市及びその周辺市町に形成される住宅地域等。需要者は市内及び周辺市町 居住の一次取得者層が中心と考えられる。市内では土地区画整理事業が行われた地域や新規の開発分譲地等を中心に人 気は高く取引価格も安定している。土地については、１㎡当たり単価で５万円台前半から６万円台が需要の中心となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近年の建築資材価格の高騰などの影響もあり、収益価格は試算できなかった。よって本件では、信頼性の高い取引事例 により試算した比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえるとともに、経済情勢等の一般的要因の影響なども考 慮することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　下野 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 93.9] [105.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下野市の人口は概ね横ばい～微減傾向にある が、自治医大駅周辺のほか、土地区画整理済 みエリアを中心に不動産需要は堅調である。 街区の整った地域であり、比較的良好な住環 境を反映して需要及び取引価格は安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％