令和8年1月15日　提出 下野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   下野 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　増山　裕司   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 92,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下野市緑５丁目１３番４ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の多い区画 整然とした住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 自治医大 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 自治医大駅　南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境が良好な区画整理済みの住宅地域である。閑静な住宅街を形成し、当面は現状のまま推移するものと予測 される。地価は上昇基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ宇都宮線沿線で下野市及び周辺市町の住宅地域。需要者は市内の居住者又は通勤者の一次取得者が中 心であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。需要は区画整理や開発分譲による街路、立地条件が良好な地域に強 い傾向があり、住環境が良好な当該地域でも底堅い需要が見られる。土地は２００㎡～２５０㎡程度で１，８００万円 ～２，５００万円程度、新築の戸建物件は３，５００万円～４，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とした住宅地域にあり、第１種低層住居専用地域に存し、経済合理的な賃貸物件の想定が困難で あるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域において、比準価格は規範性を有する複数の事例から求 めており、試算過程における補修正等は適切に施され、市場性を反映し実証的で説得力が高い。したがって、本件では 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     75,100 円／㎡ [103.2] 100 100 [104.0] 100 [ 82.2] [101.0] 100 91,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 下野市の総人口は概ね横ばいから減少傾向で ある。建築費等の高騰や金利上昇の先行き不 透明感による市場への影響が注視される。 南河内地区の閑静な住宅地域である。成熟し た町並みの住環境を有しており、地域要因に 大きな変動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％