令和8年1月15日　提出 那須烏山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   那須烏山 -4 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　亮介   TEL.

鑑定評価額 2,890,000 円  １㎡当たりの価格 8,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 那須烏山市谷浅見字中原９１２番８外 ②地積 　(㎡) 355   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、農家住宅 が散在する農村部の 住宅地域 北西7m市道 水道 烏山 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 烏山駅　北方 5.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 過疎化、高齢化が進行する那須烏山市郊外部に位置する集落地域である。地域要因に格別な変動要因は認められ ず、当面現状のままで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、那須烏山市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を持つ居住者等 が多いと見られ、圏外からの需要は期待しづらい。当該地域は、過疎化、高齢化が進行している那須烏山市の郊外部に 位置する集落地域で、不動産市場は低迷しており、需要及び供給は少ない。宅地の取引は少なく、画地の規模にバラツ キもあるので、需要の中心と言えるような価格帯は一概には言いづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパート等の収益物件は殆どなく、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。当該地域では自己 使用目的の取引が支配的な地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められる。よっ て、市場での取引の実態を反映して実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の動向等も 勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　那須烏山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [101.0] 100 [122.0] [ 98.0] 100 8,110  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、横ばい傾向で推移。住宅投資は 「持家」等の低調で弱含んでいる。当市の人 口及び生産年齢人口の減少率は、県平均より かなり大きい。 那須烏山市の郊外部に位置する集落地域。前 面市道の拡幅工事が予定されているが、現状 地域要因に大きな変動は見られない。価格は 下落傾向にある。 前面市道が拡幅予定。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％