別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
那須烏山 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那須烏山 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　健太郎   TEL.
鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那須烏山市東原字上中原６７番３
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北西5m市道 水道、下水 大金

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 大金駅北東方

560m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大金駅の徒歩圏内に形成される既成住宅地域である。住宅地に対する需要に改善は見られず、今後も地価は下落
傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は那須烏山市及びその周辺市町の住宅地域。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人であり、隣接市等の
圏外からの転入者は少ない。人口の減少、地域の過疎化に歯止めがかからず宅地需要に改善は見られない状況にあって
、今後も慢性的な需要不足が続くものと考えられる。土地取引が少ないため、総額での把握は困難であるが、土地単価
は１㎡当たり１万円台前半が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にアパート等は皆無であり、土地取引にあたっては収益性は余り考慮されず、居住の快適性・利便性等が重視され
る住宅地域である。本件では、ＪＲ「大金」駅勢圏内の住宅地を中心に複数の取引事例を収集できたので、信頼性の高
い比準価格を重視するとともに、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那須烏山 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     10,500 円／㎡		 [ 97.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 87.4]		 [101.0]
100		 11,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 那須烏山市の人口減少率、及び高齢化率は県
平均を上回り、地域の衰退化とともに宅地需
要の改善も認められない。


郊外に位置する既成住宅地域であり、地域要
因に大きな変動は見られないが、需要は依然
として少なく、流動性は低下している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那須烏山 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公３
Ｋ
-32		 那須烏山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b Ｒ０８公３
Ｋ
-45		 那須烏山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.5m未舗装
私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c Ｒ０８公３
Ｍ
-92		 那須烏山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d Ｒ０８公３
Ｍ
-98		 那須烏山市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北西10m県道、
南西3.5m、
角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,250  		 100
[  70.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
15,785 		 100
[ 129.9]
12,152 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
12,300 
b (　           ) 
6,363  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.8]
9,197 		 100
[  78.0]
11,791 
11,900 
c (　           ) 
13,122  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
12,247 		 100
[ 106.7]
11,478 
11,600 
d (　      6,910) 
9,871  		 100
[ 100.0]		 [  95.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.6]
15,539 		 100
[ 135.1]
11,502 
11,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -39.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,800 円／㎡]  



那須烏山 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用目的の住宅が大半を占める地域で賃貸市場が形成されておらず、適切な資料の収集が困難であるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 那須烏山 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那須烏山市東原字上中原６７番３
 0603000076900-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
那須烏山 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那須烏山 -1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　宇塚　浩一   TEL.
鑑定評価額 3,310,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那須烏山市東原字上中原６７番３
 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北西5m市道 水道、下水 大金

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 大金駅　北東方

560m		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 大金駅に近い小規模市街地の住宅地域に存し、地域的に大きな変動はなく、当分は現状で推移すると思われる。
地域要因に大きな変動はないが、過疎化・高齢化が進んでおり、地価下落傾向は続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は那須烏山市、及び近接する町の住宅地域。需要者は地縁的選好性のある者が中心で、価格水準が低い住
宅地を探している需要者も少数散見される。近隣地域付近は小規模市街地の住宅地で、不動産の需給は共に少ないが、
地域的に人口減少が続いているため需要は特に弱い。取引が極めて少なく、取引規模等もまちまちで、市場の中心価格
帯を把握することは難しいが、土地で３００～５００万円程度と推測され、新築戸建住宅の取引は見受けられない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　小規模市街地の住宅地で、周辺にアパート等の賃貸物件はほとんど見受けられず、更に賃貸市場が未成熟で収益価格
に規範性が認められないため、収益価格は試算しなかった。よって、土地取引に於いて賃貸収入に基づく収益性は殆ど
考慮されない地域であるため、一定の規範性を有する複数の取引事例より求めた比準価格を標準に、地域要因等の価格
形成要因を再吟味し、更に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　那須烏山 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     10,500 円／㎡		 [ 97.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 87.4]		 [101.0]
100		 11,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     12,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 那須烏山市は交通の便に恵まれず、産業基盤
も弱いため、人口減少率がやや大きく、高齢
化も進んでおり、宅地需要は弱い状態が続い
ている。

小規模市街地の住宅地域に存し、地域的に大
きな変動はないが、地域的に過疎化・高齢化
が進み、不動産需要が弱い状態が続いている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那須烏山 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公３
Ｋ
-30		 那須烏山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東11m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
b Ｒ０８公３
Ａ
-47		 芳賀郡市貝町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c Ｒ０８公３
Ｋ
-45		 那須烏山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東3.5m未舗装
私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d Ｒ０８公３
Ｋ
-32		 那須烏山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4m市道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,439  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.6]
11,692 		 100
[ 101.7]
11,497 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
11,600 
b (　           ) 
9,716  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
11,216 		 100
[  95.4]
11,757 
11,900 
c (　           ) 
6,363  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  67.8]
9,197 		 100
[  79.1]
11,627 
11,700 
d (　           ) 
11,250  		 100
[  70.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
15,785 		 100
[ 135.9]
11,615 
11,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -20.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     11,700 円／㎡]  



那須烏山 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  小規模市街地内の自然発生的な宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸物件は殆ど見受けられず賃貸市場が未成熟で、
収益価格に規範性が認められないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 那須烏山 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那須烏山市東原字上中原６７番３
 0603000076900-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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13 　
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17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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23 　
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27 　
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29 　
30 　
31 　
32 　
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35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考