別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
さくら 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さくら 5-2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　相馬　明利   TEL.
鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２外
 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が多い既成商業地
域		 東10m県道 水道、下水 氏家

8.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 氏家駅　北東方

8.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧喜連川町中心市街地を走る県道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ在来の商業地域で、空店舗も見受けられ、地域要
因に大きな変化はないことから、地価は依然として下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,390 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さくら市及びその周辺市町に存する既存の商業地域全般がその圏域である。典型的需要者は、自己の業
務用不動産又は併用住宅の取得を目的とする地元その他周辺地域の法人或いは個人が考えられる。氏家地区の郊外型ロ
ードサイド店の進出に伴う中心市街地の衰退、空洞化等の影響から有効需要が弱く、取引件数が少ないため中心価格帯
を見出すことは困難で、需要は依然として弱含み傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、旧喜連川町中心部の小売店舗・事務所及び併用住宅等が建ち並ぶ在来の商業地域を形成しているが、街並
みが古く衰退傾向にあるため、地縁的選好性を有する典型的市場参加者は、収益性よりもむしろ、取引市場での動向を
注視して価格の意思決定をすると思料される。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田原 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,700 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[126.2]		 [100.0]
100		 25,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 さくら市統計データによれば、さくら市の人
口は、過去５年間で氏家地区が約１．２％増
加する一方、喜連川地区は約７．５％の減少
となっている。

旧喜連川町地区全体が衰退傾向にあり、在来
の商業地域の集客力は低下し、地価は弱含ん
でいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さくら 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｃ
-46		 さくら市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m道路、
南12m、角地
（都） 

(70,200)
b Ｒ０８公１
Ｃ
-58		 さくら市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西27m国道、
南5m、角地
（都） 

(70,200)
c Ｒ０８公１
Ｃ
-71		 さくら市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西4m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
d Ｒ０８公１
Ｆ
-74		 矢板市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m国道、
東6m、
南西6.1m、
三方路
（都） ２住居

(70,200)
e Ｒ０８公１
Ｇ
-220		 さくら市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m国道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
28,205  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[  92.7]
31,835 		 100
[ 121.3]
26,245 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,200 
b (　           ) 
23,906  		 100
[  80.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
29,267 		 100
[ 110.1]
26,582 
26,600 
c (　           ) 
28,516  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
36,001 		 100
[ 128.1]
28,104 
28,100 
d (　     32,973) 
32,973  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
33,073 		 100
[ 127.9]
25,858 
25,900 
e (　           ) 
19,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,042 		 100
[  74.2]
25,663 
25,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,500 円／㎡]  



さくら 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,037,954 
392,112 
1,645,842 
1,591,440 
54,402 		 （　0.9745）
53,015 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      1,152,500 円　　　　（　      7,390 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さくら 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   156 ㎡      5.8 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸し　２Ｆ住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段利用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
100.0 
70.00 
1,462 
102,340 		 3.0  307,020 
1.0  102,340 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,098 
76,860 		 1.0  76,860 
1.0  76,860 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

179,200 		 383,880 
179,200 
⑨年額支払賃料        179,200 円　×　12ヶ月　＝　       2,150,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,150,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       172,032 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,978,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           383,880 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,532 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          179,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          56,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,037,954 円　　　　（　        13,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,484 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,462 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さくら 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,200 円  　　　　     22,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 64,512 円  　　　        2,150,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      182,400 円  　　　　     22,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円  　　　　     22,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         392,112 円　（　　　　　　         2,514 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,591,440 円  
（　　　　　        10,202 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,037,954 円      
②総費用 392,112 円      
③純収益　①－② 1,645,842 円      
④建物等に帰属する純収益 1,591,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 54,402 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,015 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          340 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,152,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,390 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さくら 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２
 0600005151848-0000
2 　さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番３
 0600005151849-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
さくら 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さくら 5-2 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　黒尾　真也   TEL.
鑑定評価額 4,020,000 円  １㎡当たりの価格 25,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２外
 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,200)

（その他）

1:4.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 中小規模の小売店舗
等が多い既成商業地
域		 東10m県道 水道、下水 氏家

8.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 氏家駅北東方

8.0km		 法令

規制		 （都） 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 喜連川地区の旧来の商店街であり閉鎖店舗も散見される。喜連川の商業地は道の駅周辺に客足が集まりやすく、
旧来の商店街の商況は依然として厳しい。地価は下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,430 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さくら市及びその周辺市町の主に小規模小売店舗等の建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、当該地区に
地縁的選好性を有する地元の個人事業主である。喜連川の商業地域では、道の駅周辺に客足が集まりやすく、旧来の商
店街では閉鎖店舗も多く商況は依然として厳しい。喜連川地区の商業地に係る取引が殆ど見られず、取引の中心価格帯
の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に係る取引事例は、自用目的の取引が主であり、同一需給圏に存する比較可能な取引事例を収集しえた。一方
、周囲に存する収益物件は土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていないため、収益価格は低位に試算された。
従って、本件においては実証性に優る比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田原 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,700 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[125.2]		 [100.0]
100		 25,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口構造の変化による需要の減退懸念に加え
、資材価格の高騰が供給環境に影響を及ぼし
ており、市内商業地の市場はやや弱含みの状
態が続いている。

幹線道路沿いの商業施設との競合等により、
旧来の商店街の客足は低迷しており繁華性が
低下している。地域的な動向に顕著な変化は
見られない。

個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さくら 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｃ
-58		 さくら市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西27m国道、
南5m、角地
（都） 

(70,200)
b Ｒ０８公１
Ｈ
-41		 大田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c Ｒ０８公１
Ｊ
-111		 大田原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西6.5m市道
、北東6.5m、
二方路
（都） 商業

(90,390)
d Ｒ０８公１
Ｋ
-211		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m道路、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,906  		 100
[  80.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
29,267 		 100
[ 112.3]
26,061 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,100 
b (　           ) 
20,369  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  70.0]
28,691 		 100
[ 110.2]
26,035 
26,000 
c (　           ) 
30,190  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
28,842 		 100
[ 110.0]
26,220 
26,200 
d (　           ) 
18,211  		 100
[  80.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
25,108 		 100
[  98.1]
25,594 
25,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a その他

 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,000 円／㎡]  



さくら 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,064,216 
397,144 
1,667,072 
1,612,380 
54,692 		 （　0.9745）
53,297 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      1,158,630 円　　　　（　      7,430 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さくら 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼居宅 70.00 ＬＳ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商

 80 ％   200 ％   200 ％   156 ㎡      5.8 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階住宅 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
100.0 
70.00 
1,475 
103,250 		 3.0  309,750 
1.0  103,250 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,118 
78,260 		 1.0  78,260 
1.0  78,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

181,510 		 388,010 
181,510 
⑨年額支払賃料        181,510 円　×　12ヶ月　＝　       2,178,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,178,120 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       174,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,003,870 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           388,010 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,570 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          181,510 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          56,776 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,064,216 円　　　　（　        13,232 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,520 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,475 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さくら 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 92,400 円  　　　　     23,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 65,344 円  　　　        2,178,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        8,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      184,800 円  　　　　     23,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,100 円  　　　　     23,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         397,144 円　（　　　　　　         2,546 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0698     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,612,380 円  
（　　　　　        10,336 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,064,216 円      
②総費用 397,144 円      
③純収益　①－② 1,667,072 円      
④建物等に帰属する純収益 1,612,380 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 54,692 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,297 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          342 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,158,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,430 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さくら 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番２
 0600005151848-0000
2 　さくら市喜連川字倉ケ崎４４３５番３
 0600005151849-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考