別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
那須塩原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那須塩原 5-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　光彦   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那須塩原市塩原字古町７３８番外
 ②地積
　(㎡)		 476  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
国立公(普通)
（その他）
河川保全区域
土砂災害警戒区域

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 土産店、旅館等が建
ち並ぶ温泉街の商業
地域		 西8.5m市道 水道、下水 西那須野

21.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 西那須野駅北西方

21.0km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
国立公(普通)
河川保全区域
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 塩原地区の観光客入込数、宿泊者数はコロナ禍によリ打撃を受けたが、顧客は回復傾向にある。但し、周辺での
過疎化は進行しており、インバウンド効果も乏しく、当面は衰退傾向で推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、那須塩原市を中心とした栃木県北部の商業系の用途に供されている圏域と判断した。需要者の中心は、
中小事業法人や自営業者等で、大規模地については圏外からの需要も想定される。観光客数の低迷、建物の老朽化等で
温泉街には活況がなく、不動産の需要も乏しい。コロナ禍で低迷した顧客は回復傾向にあるが、僅少な取引の中には極
端に安価なものも見られる。需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の店舗及び旅館が中心の地域である。事業用の賃貸物件はほとんど見受けられず、賃貸市場は未成熟であり、また
、適切な収益の把握も困難なため収益価格は試算しなかった。当該地域における取引事例は非常に少ないが広域的に事
例を収集して試算した比準価格は、市場での取引の実態を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、
単価と総額の関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田原 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,700 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[122.1]		 [100.0]
100		 26,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩
やかな景気回復を支えると期待されるが、物
価上昇の継続が景気を下押しするリスクも憂
慮されている。

塩原温泉ではホテル旅館のオーナーチェンジ
は散見されるが、総じて不動産需要は低迷し
ている。インバウンドの需要も乏しい。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那須塩原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｉ
-69		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.5m市道、
南2m、角地
（都） 商業
国立公園（普通）
(90,400)
b Ｒ０８公１
Ｉ
-26		 那須塩原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
北東3.5m、
南西4m、
三方路
（都） 商業

(90,400)
c Ｒ０８公１
Ｇ
-39		 那須塩原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d Ｒ０８公１
Ｅ
-70		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東9.4m県道
、
南西10.3m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
e Ｒ０８公１
Ｅ
-69		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,146  		 100
[  60.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  57.1]
26,269 		 100
[  98.0]
26,805 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,800 
b (　           ) 
12,510  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 104.0]
23,384 		 100
[  89.8]
26,040 
26,000 
c (　           ) 
11,243  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
19,992 		 100
[  76.0]
26,305 
26,300 
d (　           ) 
23,994  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
28,961 		 100
[ 107.6]
26,915 
26,900 
e (　           ) 
19,129  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
23,816 		 100
[  88.2]
27,002 
27,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +19.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,600 円／㎡]  



那須塩原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  原価法の適用に当たって適切かつ規範性のある事例資料が収集できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用店舗が多い温泉街の土産物店が多い地域で、賃貸市場は未成熟であり、適切な賃貸事例の収集が困難である
ため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 那須塩原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那須塩原市塩原字古町７３８番
 0602000335435-0000
2 　那須塩原市塩原字古町１７９２番
 0602000322818-0000
3 　那須塩原市塩原字古町１７９３番
 0602000322819-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
那須塩原 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
那須塩原 5-4 栃木県 栃木第１ 氏名  不動産鑑定士　市村　明洋   TEL.
鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 26,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 那須塩原市塩原字古町７３８番外
 ②地積
　(㎡)		 476  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
国立公(普通)
（その他）
河川保全区域
土砂災害警戒区域

1:4		 店舗兼住宅

Ｗ2		 土産店、旅館等が建
ち並ぶ温泉街の商業
地域		 西8.5m市道 水道、下水 西那須野

21.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ市道 交通

施設		 西那須野駅北西方

21.0km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
国立公(普通)
河川保全区域
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 近年塩原温泉でもホテルのリニューアル等が見られたが、全体として観光関連施設は大幅に減少しており、近隣
地域周辺も老朽施設や空き家が多い。したがって、今後も衰退傾向は避けがたいものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、那須塩原市を中心に県北部の商業地域。主な需要者は地元事業者や中小法人等で、規模の大きい適地に
ついては圏外資本による開発も想定される。県内の観光地はコロナ禍後の回復局面にあるが、温泉以外の観光資源が少
なく、老朽化した施設が多い塩原地区においては回復が遅れており、不動産市場は低迷している。取引が少なく、また
規模も様々であるため、中心となる価格帯は把握しにくいが、稀に見られる取引も低廉なものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は求めなかったが、自用の店舗や宿泊施設を中心とする地域で、一部大規模施設を除いて需要は自用目的のも
のが大半で、不動産賃貸による収益性は重視されない。比準価格を求めるにあたっては、塩原地区の類似事例を採用し
ており、試算価格は市場の特性を反映し、規範性が認められる。したがって、比準価格の妥当性を認めてこれを採用し
、単価と総額との関連及び代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　大田原 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     32,700 円／㎡		 [ 98.5]
100		 100
[100.0]		 100
[122.1]		 [100.0]
100		 26,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 外国人宿泊数が過去最高になるなど県内観光
業はコロナ禍前の状況を取り戻しつつあるが
、観光地による明暗も分かれており、回復は
一様ではない。

地域要因に格別の変動はない。温泉街の中心
部に位置する商業地域であるが、閉店した店
が多く、新規の利用はほとんど見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　 +14.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 那須塩原 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８公１
Ｉ
-69		 那須塩原市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.5m市道、
南2m、角地
（都） 商業
国立公園（普通）
(90,400)
b Ｒ０８公１
Ｇ
-39		 那須塩原市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.8m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c Ｒ０８公１
Ｉ
-26		 那須塩原市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
北東3.5m、
南西4m、
三方路
（都） 商業

(90,400)
d Ｒ０８公１
Ｄ
-83		 那須塩原市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西2m未舗装
私道、
中間画地
（都） 商業
国立公（普通）
土砂災害警戒区域
(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,146  		 100
[  60.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  57.1]
26,269 		 100
[ 100.0]
26,269 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
26,300 
b (　           ) 
11,243  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
19,992 		 100
[  75.0]
26,656 
26,700 
c (　           ) 
12,510  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 104.0]
23,384 		 100
[  86.7]
26,971 
27,000 
d (　     12,094) 
17,277  		 100
[ 100.0]		 [  97.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
16,776 		 100
[  63.8]
26,295 
26,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 売急ぎ

 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     26,600 円／㎡]  



那須塩原 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  旧来の温泉街にあって、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自用の建物を中心とする温泉街の商業地域で、賃貸市場は未成熟であり、経済合理的な賃貸経営の想定が困難で
あるため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 那須塩原 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　那須塩原市塩原字古町７３８番
 0602000335435-0000
2 　那須塩原市塩原字古町１７９２番
 0602000322818-0000
3 　那須塩原市塩原字古町１７９３番
 0602000322819-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考