鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
那須塩原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那須塩原 5-2

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　相馬　明利

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那須塩原市大原間字北後５４５番６				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西11m県道、背面道	水道、下水	那須塩原近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

那須塩原駅南方近接

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ那須塩原駅東口県道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ在来の商業地域で、地域要因に大きな変化はないことから
、今後も現状を維持しつつ、地価は依然としてやや下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那須塩原市を中心とする周辺市町の店舗・事務所等が立地する一円の圏域で、典型的市場参加者は、同
一需給圏内に地縁的選好性を有する法人又は個人が考えられる。地方経済の先行き不透明性、郊外型ロードサイド店の
進出に伴う在来の中心商業地の空洞化・集客力低下等の影響から総じて有効需要が弱く、取引件数が少ないため中心価
格帯を見出すことは困難で、需要は依然として弱含み傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、ＪＲ那須塩原駅東口に隣接する既存の商業地域であり、市場参加者は地元法人又は個人が中心で、自用の
小売店舗・併用住宅が多く、衰退傾向にある現状から賃貸収入を目的とした取引は考え難いため、取引市場での動向を
注視して価格の意思決定をすると思料される。よって標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準
とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田原 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,700 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[ 82.7]

[ 99.9]
100

38,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

那須塩原市の人口は年々微減で推移している
が、ＪＲ西那須野駅周辺地区よりもＪＲ黒磯
駅周辺地区の人口の減少率が大きくなってい
る。

車社会化の影響により、国道４号線を中心と
したロードサイド店舗の需要が大きく、既存
の駅前商店街の集客力は低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

那須塩原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｃ -26	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西25m県道、南東4m、二方路		（都）２住居 (70,200)
b	Ｒ０８公１Ｃ -28	那須塩原市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西17m市道、南西6m、角地		（都）１住居 (70,200)
c	Ｒ０８公１Ｅ -70	那須塩原市		更地	（　）	不整形	北東9.4m県道、南西10.3m、二方路		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０８公１Ｆ -88	那須塩原市		更地	（　）	ほぼ整形	北東9.4m県道、南西6m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e	Ｒ０８公１Ｋ -224	那須塩原市		更地	（　）	長方形	南西10.3m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,391	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,315	100 [ 62.3]	40,634	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	40,600
b	(　 ) 22,896	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 90.0]	100 [ 91.8]	27,629	100 [ 69.2]	39,926		39,900
c	(　 ) 23,994	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 82.6]	28,961	100 [ 73.7]	39,296		39,300
d	(　 ) 29,798	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	28,805	100 [ 74.4]	38,716		38,700
e	(　 ) 18,046	100 [ 70.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	31,709	100 [ 77.6]	40,862		40,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -17.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	売急ぎ	％／月 -0.11	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

那須塩原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,644,005	782,896	2,861,109	2,594,900	266,209	（　0.9752） 259,607	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,643,630 円　　　　（　 19,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那須塩原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	294 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

最有効使用の店舗兼事務所としての使用を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	100.0	100.00	1,862	186,200	3.0	558,600
							1.0	186,200
2～ 2	事務所	100.00	100.0	100.00	1,340	134,000	3.0	402,000
							1.0	134,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		320,200		960,600
								320,200

⑨年額支払賃料	320,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,842,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	実費分を別途徴収
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,842,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 307,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,535,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	960,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,838 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 320,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 100,159 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,644,005 円　　　　（　 12,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,897 円/㎡　月額支払賃料（　 1,862 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那須塩原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	154,000 円	38,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	153,696 円	3,842,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,000 円	38,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,500 円	38,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 782,896 円　（　　　　　　 2,663 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,500,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,594,900 円（　　　　　 8,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,644,005 円
②総費用	782,896 円
③純収益　①－②	2,861,109 円
④建物等に帰属する純収益	2,594,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	266,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	259,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,643,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那須塩原 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那須塩原市大原間字北後５４５番６	0618000022298-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
那須塩原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那須塩原 5-2

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　富田　晃司

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那須塩原市大原間字北後５４５番６				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西11m県道、背面道	水道、下水	那須塩原近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

那須塩原駅南方近接

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの駅前商業地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないため、今後も概ね現状のまま推移し
ていくものと思われる。地価は、やや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
セットバック　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、那須塩原市及び周辺市町の商業地域である。需要者は、地元の個人事業者や県内で店舗や事業所等を展
開している法人等が中心である。幹線道路沿いの路線商業地域や郊外の大型商業施設へ顧客が流出して繁華性が低迷し
ており、需要が弱く取引が少ない状況が続いている。土地価格水準は、取引が少なく画地規模が一様でないことから中
心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の取引事例を基に交通利便性、繁華性等を適切に反映した試算価格が求められた。自用の店舗等が中
心の地域であり、賃料水準が土地価格に見合っていないことなどから、収益価格は比準価格より低く試算された。地域
内の価格形成要因等から、比準価格を重視し、収益価格も関連づけて、前年価格や市場動向、今後の中国との関係、建
築費等の上昇による影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田原 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,700 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[ 82.7]

[ 99.9]
100

38,900

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の上昇が不動産の需要と供給の動向に
影響を及ぼしており、今後の日銀の金融政策
とその及ぼす影響についても十分留意する必
要がある。

他の商業地域へ顧客が流出しており、繁華性
が低迷している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

那須塩原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｋ -57	那須塩原市		建付地	（　）	不整形	南西22m市道、南4m、角地		（都）２住居 (70,200)
b	Ｒ０８公１Ａ -72	大田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	Ｒ０８公１Ｄ -93	塩谷郡高根沢町		更地	（　）	ほぼ台形	南13m県道、西6m、角地		１中専 (70,200)
d	Ｒ０８公１Ｆ -19	宇都宮市		建付地	（　）	袋地等	西4.2m市道、中間画地		１住居 (60,168)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,977	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.7]	38,596	100 [ 96.9]	39,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 37,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,457	100 [ 94.5]	39,637		39,600
c	(　 ) 48,360	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	46,951	100 [ 117.2]	40,061		40,000
d	(　 ) 37,549	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	43,526	100 [ 110.7]	39,319		39,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +26.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

那須塩原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,402,553	961,518	3,441,035	3,189,860	251,175	（　0.9745） 244,770	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,321,087 円　　　　（　 18,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那須塩原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	120.00	Ｓ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	294 ㎡	11.0 m x 27.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階は事務所フロア貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	100.0	120.00	1,855	222,600	3.0	667,800
							1.0	222,600
2～ 2	事務所	120.00	100.0	120.00	1,371	164,520	1.0	164,520
							1.0	164,520
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		387,120		832,320
								387,120

⑨年額支払賃料	387,120 円　×　12ヶ月　＝　 4,645,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,645,440 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 371,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,273,805 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	832,320 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 387,120 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 121,091 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,402,553 円　　　　（　 14,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,912 円/㎡　月額支払賃料（　 1,855 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那須塩原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,500 円	45,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	185,818 円	4,645,440　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,600 円	45,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 961,518 円　（　　　　　　 3,270 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,189,860 円（　　　　　 10,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,402,553 円
②総費用	961,518 円
③純収益　①－②	3,441,035 円
④建物等に帰属する純収益	3,189,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,175 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	244,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 833 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,321,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那須塩原 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那須塩原市大原間字北後５４５番６	0618000022298-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考