鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
那須塩原 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那須塩原 -5

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　小岩　圭一

TEL.

鑑定評価額

6,480,000 円

１㎡当たりの価格

28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那須塩原市下永田３丁目１１７２番１２				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北西6m市道	水道、下水	西那須野 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

西那須野駅南東方

900m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

西那須野市街地の既成住宅地域で、地域要因に変動はなく現状維持で推移するものと予測される。新興の住宅地
域との競合は著しいものの、交通利便性等の選好性は高く需要は安定して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,890 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね那須塩原市を中心に隣接市町を含んだ市街地及びその近郊の住宅地域の圏域。需要者の中心は那須塩
原市及び隣接市町の居住者並びに通勤者等の一次取得者である。隣接市を含めて小規模分譲地を中心とする宅地供給は
続いており、競合は著しいものの、駅への接近性や生活利便性に着目した需要が安定的に認められる。土地は面積２０
０～３００㎡で、４百万円～８百万円程度、新築の戸建物件は２千５百万円前後から３千万円が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は隣接市を含み代替・競争関係にある市街地及びその外縁部の住宅地域に存する事例を採用しており、市場の
実態を反映した実証性の高い価格である。収益価格は対象標準地が周辺相場や居住環境の快適性等を重視して取引され
る傾向が強い地域に存することに加え、需要が停滞している賃貸市場の影響から低位に試算された。本件では、収益価
格を参考に留め、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[100.8]

[101.0]
100

28,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の総人口や生産年齢人口は減少傾向で推移
しているなか、物価高等の景気の不透明感も
相まって、不動産市場はやや弱含みとなって
いる。

隣接市を含めた新興の住宅地域との競合が著
しいものの、ＪＲ西那須野駅周辺の利便性の
高い既成住宅地域として、比較的選好性は高
い。

特にない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那須塩原 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｇ -210	那須塩原市		建付地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		（都） (60,200)
b	Ｒ０８公１Ｆ -49	那須塩原市		建付地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
c	Ｒ０８公１Ｆ -67	那須塩原市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	Ｒ０８公１Ｇ -65	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.2m市道、南西4.2m、角地		（都）１住居 (70,168)
e	Ｒ０８公１Ｊ -112	大田原市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	28,424	100 [ 104.0]	27,331	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	27,600
b	(　 ) 31,938	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	31,622	100 [ 104.0]	30,406		30,700
c	(　 ) 26,671	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	26,460	100 [ 94.1]	28,119		28,400
d	(　 ) 21,374	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	25,445	100 [ 93.1]	27,331		27,600
e	(　 ) 19,924	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 75.0]	100 [ 101.0]	26,408	100 [ 97.0]	27,225		27,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,400 円／㎡]

那須塩原 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,291,416	509,508	1,781,908	1,700,790	81,118	（　0.9752） 79,106	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,797,864 円　　　　（　 7,890 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那須塩原 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.95	ＬＳ2	161.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	12.8 m x 18.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ４戸、平均専有面積４０．４７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.95	100.0	80.95	1,217	98,516	1.0	98,516
							1.0	98,516
2～ 2	住宅	80.95	100.0	80.95	1,241	100,459	1.0	100,459
							1.0	100,459
～

～

～

計		161.90	100.0	161.90		198,975		198,975
								198,975

⑨年額支払賃料	198,975 円　×　12ヶ月　＝　 2,387,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 161.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,387,700 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,196,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,975 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,831 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,975 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,901 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,291,416 円　　　　（　 10,050 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那須塩原 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	95,508 円	2,387,700　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,600 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 509,508 円　（　　　　　　 2,235 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9752

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 161.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,700,790 円（　　　　　 7,460 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,291,416 円
②総費用	509,508 円
③純収益　①－②	1,781,908 円
④建物等に帰属する純収益	1,700,790 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	81,118 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	79,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 347 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,797,864 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,890 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那須塩原 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那須塩原市下永田三丁目１１７２番１２	0602000115637-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
那須塩原 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

那須塩原 -5

栃木県

栃木第１

氏名

不動産鑑定士　亀田　作

TEL.

鑑定評価額

6,480,000 円

１㎡当たりの価格

28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	23,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	那須塩原市下永田３丁目１１７２番１２				②地積　(㎡)	228 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	北西6m市道	水道、下水	西那須野 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

西那須野駅南東方

900m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、一般住宅を中心とする既成住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間、現状を
維持するものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,370 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、那須塩原市の西那須野地区を中心とし、周辺市町を含む住宅地域の圏域である。需要者の中心は圏域
内に居住または通勤する一次取得者層が大半を占めるが、圏外からの転入者も見られる。駅からの接近性及び生活利便
性にも優れる閑静な住宅地域であり、需給ともに底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで５００
万円～１，０００万円程度、新築の戸建物件で２，５００万円～３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格は、周辺環境が類似した取引事例より求めており信頼性が高い。近隣地域はアパートも見られるが、居住の
快適性や生活利便性が重視される住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価格
は低位に試算されたものと思料する。したがって、本件においては、取引市場の動向を反映する比準価格を標準とし、
収益性を反映した収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田原 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,700 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[100.8]

[101.0]
100

28,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は横ばい傾向が続いているが、新設
住宅着工戸数は減少傾向。市人口は微減傾向
。老年人口の上昇スピードは速い。

利便性に優れる住宅地域であるが、三島地区
や国道４００号周辺の新興住宅地等との選別
化・競合等により、地価は横ばい傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

那須塩原 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８公１Ｆ -89	那須塩原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、北西6m、角地		（都） (70,200)
b	Ｒ０８公１Ｇ -210	那須塩原市		建付地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	Ｒ０８公１Ｉ -89	那須塩原市		更地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		（都）１中専 (60,200)
d	Ｒ０８公１Ｆ -67	那須塩原市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	25,789	100 [ 94.1]	27,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	27,700
b	(　 ) 27,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	28,424	100 [ 102.0]	27,867		28,100
c	(　 ) 30,241	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,887	100 [ 104.0]	27,776		28,100
d	(　 ) 26,671	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	26,460	100 [ 92.2]	28,698		29,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,400 円／㎡]

那須塩原 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,280,188	479,440	1,800,748	1,714,550	86,198	（　0.9742） 83,974	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	1,908,500 円　　　　（　 8,370 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

那須塩原 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	228 ㎡	12.8 m x 18.1 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ４戸、平均占有面積４０㎡、駐車料込みの賃料

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,225	98,000	1.0	98,000
							1.0	98,000
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,250	100,000	1.0	100,000
							1.0	100,000
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		198,000		198,000
								198,000

⑨年額支払賃料	198,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,376,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,376,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 190,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,185,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 92,446 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,280,188 円　　　　（　 10,001 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,278 円/㎡　月額支払賃料（　 1,225 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

那須塩原 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,000 円	26,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,040 円	2,376,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,000 円	26,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,500 円	26,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 479,440 円　（　　　　　　 2,103 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,500,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0647	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,714,550 円（　　　　　 7,520 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,280,188 円
②総費用	479,440 円
③純収益　①－②	1,800,748 円
④建物等に帰属する純収益	1,714,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	86,198 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	83,974 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,908,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,370 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

那須塩原 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	那須塩原市下永田三丁目１１７２番１２	0602000115637-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考