令和8年1月15日　提出 真岡 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   真岡 9-1 栃木県 栃木第３ 氏名  不動産鑑定士　坂本　嘉男   TEL.

鑑定評価額 715,000,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 真岡市松山町２１番３外 ②地積 　(㎡) 35,764   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 西18m国道、背面道 水道、ガス 寺内 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    30,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 寺内駅北西方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、大規模工場が集積する工業団地で、今後も工業地域として推移するものと予測する。生産の国内回 帰など工業用地に対する需要は強く、地価水準は上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、県央及び県南の工業地域の圏域。令和６年県内の工場立地件数は、２０件と前年より１４件減少し、都 道府県別順位で前年５位から１５位、面積は３５ｈａと３５ｈａ減少し、前年４位から１８位へ下がっているが、予約 分譲は多い。企業の投資意欲の高まりから、需要は強含みであるが、産業団地の完売が相次ぎ、供給不足となっている 。取引規模がまちまちで需要の中心となる価格帯は把握できないが、単価では、２万円～３万円の範囲である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、Ｉ・Ｃへの接近性及び周辺工業団地との工業集積に恵まれた工業団地内にあり、比準価格のみ求められ た。よって、比準価格を標準に、円安傾向が継続する中、アジアのコスト上昇もあるなど生産の国内回帰が進んでいる ことや付近で分譲されている「てらうち産業団地」の販売申し込み状況等、今日の工業用地の需給動向等を考慮の上、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小山 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [105.9] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安傾向の継続、アジアのコスト上昇による 生産の国内回帰から県内工業地域に対する需 要は強く、供給は少ない状態にある。 Ｉ・Ｃとの接近性や工業集積が良好で、付近 で造成された「てらうち産業団地」の分譲に 対する申し込みも多く需要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％